Прямой эфир “Радиус FM” с участием В.В. Новосяда: В доме жить – не гостем быть
Прямой эфир с участием Владимира Новосяда "Радиус FM"
В доме жить - не гостем быть. Из каких платежей состоит жировка? Для чего организовывать товарищество собственников? Как решить проблему с парковкой во дворе. На ваши вопросы отвечает Владимир Новосяд, директор Учреждения "Эффективное управление зданиями".
– Из каких платежей состоит жировка? Собственно, за что и сколько люди платят?
Размер жировки зависит от того, создано ли на базе объекта товарищество собственников или нет. От этого зависит можете ли Вы контролировать расходы, которые попадают в почтовый ящик. При ТСах Вы способны контролировать расходы на жилищные услуги. Если у Вас выбран председатель, члены правления, ревизионная комиссия, Вы можете не в ущерб качеству сокращать издержки на обслуживание своих квадратных метров. В итоге при таких обстоятельствах Вы имеете чистые подъезды, «тонкие» жировки – и высокую рыночную стоимость своих квадратных метров.
– Если товарищество собственников все-таки создается на базе жилого объекта, жировка все-таки становится меньше или больше?
На начальном этапе жировки все-таки больше, чем в случае, когда дом обслуживается в ЖЭСе. Это связано прежде всего с административными расходами. Но в конечном итоге выгода от способа управления в виде товарищества собственников очевидна: в дом приходит работать команда профессионалов, которые выстраивают грамотный алгоритм обслуживания и эксплуатации дома – и постепенно кривая расходов снижается.
– Многие собственники не задаются вопросом о том, куда идут ежемесячные отчисления на капремонт. В товариществе собственников есть такая статья расходов?
Можем рассмотреть пример соседей (Польша, Литва, Украина в последнее время), которые живут в несколько другом измерении. В этих странах уже укоренилось понимание того, что необходимо проводить работы в доме здесь и сейчас, те, которые нужны именно сейчас для нынешнего собственника. Если откладывать такие работы нельзя, так как может буквально «поехать крыша» от накопившихся проблем. Для этого и есть нанятый персонал, который следит за состоянием дел, составляет дефектные акты, весенне-осенний осмотр дома. При способе управления домом в виде товарищества все подобные вопросы под контролем. Термин «капремонт» присутствует у нас по старинке, но он не отвечает требованиям времени. Возможно, он был актуален в то время, когда основной жилой фонд принадлежал государству, а мы сейчас – страна собственников, в среднем, по стране приходится 25 квадратных метров на человека – таким показателем редкая страна в Европе может похвастаться.
– Мы же собственники не только квартиры, но и лифта, подъезда, крыши?
Да, безусловно. Но осознания этого у наших собственников пока что нет, хотя этому римскому праву уже вот сколько лет. Вы покупаете квартиру вместе со всеми сопутствующими объектами (крыша, подъезд, лестничные площадки, лифт, мусоропровод и т.д.), которые находятся в совместной собственности членов товарищества.
– Поясните взаимосвязь стоимости квартиры, «моих» квадратных метров, и тем, кто обслуживает данный многоквартирный жилой объект. Это связь для меня неочевидна.
Самое главное, чтобы на рынке обслуживания жилых объектов была здоровая конкуренция, как среди частных, так и среди государственных обслуживающих компаний (ЖЭСов). Пусть работают разные компании, которые смогут удовлетворить потребности разного жилого фонда, а на объектах различного года постройки есть свои нюансы, кончено. Товарищество собственников не является панацеей. Это наиболее подходящий способ управления для вновь вводимых в эксплуатацию домов, тех, кому не более семи лет, скажем, либо домов, где уже ведутся соответствующие работы. Связь со стоимостью метров все же есть, и она прямая. Если создан ТС, то это означает, что люди болеют за свое, знают, чего они хотят (чистые подъезды), они готовы за это платить. Собственники управляют своими финансовыми потоками и создают реальную стоимость своих метров.
Раньше такой практики не было, но сейчас на самом деле происходит покупка жилья следующим образом. Человек перед приходит на объект, с риэлтором или без, и первое, что спрашивает, организовано ли товарищество собственников на объекте. Наличие ТС – это плюс. Далее знакомятся с председателем, узнают всю реальную обстановку, подводные камни и критичные моменты, «косяки». Покупатели все хотят знать, все считают свои деньги.
– Есть примеры товариществ собственников, у которых что-то пошло не так?
Конечно, такие ситуации нередки. Вы должны быть в постоянном контакте с тем, кого Вы наняли на эту работу, с председателем. Вы нанимаете на работу человека, нельзя кому-то просто отдать дом и забыть. У Вас есть механизмы для решения любых возникающих проблем в деятельности товариществ собственников (общее собрание, правление, ревизионная комиссия и т.д.). Без активного участия жильцов, собственников, в жизни объекта собственности толка не будет. Однако существует разное понимание необходимой активности, очень много жалобщиков. Важно, чтобы в доме были люди, которые активизируются не только на проблеме, а всегда держат руку на пульсе жизни.
– Бытует мнение, что ЖЭСы, как государственные предприятия, заботятся об объектах на обслуживании по минимальным тарифам, а товарищества собственников нацелены на зарабатывание денег на жильцах. Так ли это?
ЖЭС – это не богодельня, статус данного предприятия предполагает извлечение прибыли. ЖЭСы работают не за «спасибо». Другой вопрос, это соотношение цены и качества предоставляемых услуг. Если Вас устраивает, что подъезд убирают один раз в месяц, то это Ваш вариант. А если Вы бы хотели, чтобы влажная уборка проводилась несколько раз в неделю и готовы за это платить, то товарищество собственников Вам подходит больше.
