Новации в управлении деловой недвижимостью – 2021: анализ принятых изменений в Закон «О совместном домовладении»
В восьмой июльский день ближайшего знойного лета вступит в силу новая редакция Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее – Закон), определяющего правовые и организационные основы совместного домовладения в нежилых капитальных строениях. Данное событие предрешено Законом Республики Беларусь 04.01.2021 №78-З, содержание которого позволяет заглянуть в будущее и подготовиться к существенным изменениям в управлении бизнес-центрами, торговыми комплексами, паркингами и многофункциональными зданиями. Редакция Закона при рассмотрении и сравнении изобилует изменениями, которые указывают на применение механизма унификации норм права в сфере совместного домовладения, возникшего в жилых и нежилых капитальных строениях. Учреждение «Эффективное управление зданиями» предлагает рассмотреть изменения и дополнения, появившиеся в новой редакции Закона ««О совместном домовладении», а также выявить ссылки на правовые акты, появление которых нужно поставить на контроль для последующего практического применения.
Перечень важнейших изменений и дополнений Закона:
– К участникам совместного домовладения дополнительно к собственникам отнесены лица, обладающие правом хозяйственного ведения либо оперативного управления, а также лица, которым согласно документам будет принадлежать право собственности (ст.1);
– В понятие «Объектов недвижимого имущества» вошли в том числе жилые изолированные помещения и машино-места, находящиеся в одном нежилом капитальном строении (ст.1);
– Термин «Содержание и ремонт общего имущества» заменен современным понятием «Эксплуатация общего имущества» (ст.1);
– По аналогии с жилищным законодательством введены «Дополнительные услуги» (ст.1);
– В дополнение к существующим добавлены такие способы управления общим имуществом, как «Организация, управляющая общим имуществом совместного домовладения» и «Уполномоченное лицо» (ст.13);
– Дано определение и разъяснение «Обязательных платежей» (ст.9);
– Участникам совместного домовладения гарантировано право на получение сведений и документов, связанных с деятельностью по управлению общим имуществом (ст.10);
– Изменен критерий возможности управления непосредственно участниками совместного домовладения (ст.15);
– К образованию, опыту работы и дополнительному обучению руководителя организации, управляющей общим имуществом совместного домовладения, и его заместителя, предъявлены требования (ст.16);
– К образованию, опыту работы и дополнительному обучению руководителей организации, назначаемой уполномоченным лицом, и его заместителей, также предусмотрены соответствующие требования (ст.16);
– Изменены требования к квалификации председателей правления товариществ собственников, введена обязательность освоения программы обучающих курсов по вопросам управления общим имуществом совместного домовладения. (ст.31);
– К статусу лица, избираемого секретарем общего собрания совместного домовладения (товарищества собственников), установлено требование (ст.20);
– Предусмотрены пределы создания товарищества собственников на базе нескольких нежилых капитальных строений (ст.22);
– Введен новый орган управления ТС – «Собрание уполномоченных членов ТС» (ст.26);
– Правление ТС и председатель ТС более не являются альтернативными отдельными органами (ст.26);
– В новую редакцию перенесена необходимость единогласия при передаче общего имущества во владение и (или) пользование, а возможность его отчуждения более не предусмотрена (ст.27);
– Установлена предельная дата ежегодного проведения общего собрания, изменен порядок направления уведомлений о его проведении, предусмотрена возможность досрочного голосования, изменены критерии кворума и достаточности голосов при принятии решений (ст.27);
– Изменены критерии принятия решений на заседании правления ТС, определен круг лиц, проставляющих подписи в протоколе заседания (ст.29);
– К образованию членов ревизионной комиссии (ревизору) ТС предъявлены требования (ст.32).
Обязательные мероприятия, которые Закон предписывает осуществить в конкретные сроки, начиная с 08.07.2021 года:
– При первом после вступления в силу Закона внесении изменений и (или) дополнений в свои уставы привести их в соответствие с Законом;
– Договоры о совместном домовладении и иные договоры, предусматривающие управление общим имуществом совместного домовладения, заключенные до вступления в силу Закона, привести в соответствие с Законом в течение 6 месяцев;
– Организациям, управляющим общим имуществом совместного домовладения, уполномоченным лицам и товариществам собственников в течение 2 лет обеспечить назначение (избрание) руководителей (заместителей) и председателей правления ТС, отвечающих требованиям Закона;
– Товарищества собственников, созданные до вступления в силу Закона для управления отдельными частями одного нежилого капитального строения, подлежат реорганизации путем слияния или присоединения с образованием одного ТС в течение 6 месяцев.
Положения подзаконных нормативных правовых актов, принятие и применение которых анонсировано Законом
- Постановления Совета Министров Республики Беларусь:
– регулирующие вопросы, связанные с заключением договоров на оказание коммунальных услуг, оказанием коммунальных услуг, расчетом и внесением платы за коммунальные услуги в отношении общего имущества совместного домовладения;
– определяющие перечень дополнительных услуг;
– утверждающие Типовой договор о совместном домовладении;
– утверждающие Типовой договор на управление общим имуществом совместного домовладения;
– предъявляющие требования к содержанию бюллетеня для заочного голосования и порядку его заполнения участниками совместного домовладения (в т.ч. членами ТС);
- Постановление Государственного комитета по имуществу:
– утверждающего примерную форму устава товарищества собственников.
Учреждение «Эффективное управление зданиями» продолжит следить за правовыми событиями, сопутствующими вступлению в силу новой редакции Закона, а также подготовит коррективы в образовательную программу обучающих курсов по вопросам управления общим имуществом совместного домовладения, в целях оказания услуг по обязательному обучению председателей правления товариществ собственников, руководителей (заместителей) организации, управляющей общим имуществом совместного домовладения, а также руководителей (заместителей) организации, назначаемой уполномоченным лицом.
Группа юристов EPV
под редакцией Сергея Казловского
Учреждение «Эффективное управление зданиями»
