Реновация вместо капремонта
Проблема старого жилого фонда актуальна для всех постсоветских стран, так как в этих странах велось массовое строительство панельного домостроения. Учреждение «Эффективное управление зданиями» в 2020 году имела возможность познакомиться с опытом работ по модернизации жилого фонда у наших соседей (Литва, Эстония). Эти страны прошли непростой путь трансформации в коммунальной сфере.
Как отмечали наши зарубежные коллеги, несмотря на общий интерес собственников по улучшению и сохранению объекта, самым сложным было изменить отношение собственника к своему объекту недвижимости, объединить усилия для совместной работы.
В этой связи перед местными властями стояла сложная задача объединить собственников. На помощь пришла программа реновации жилья. Эта программа открывает новую перспективу для собственника (его жилья). И эта перспектива точно не капитальный ремонт. И вот почему. Капремонт — это работы по восстановлению проектных потребительских качеств старого объекта. Каждый объект имеет свой жизненный цикл (панелька – свой, кирпичный – свой и т.д.). Это значит, что мы не в состоянии из старого жилого фонда сделать новый. Капитальный ремонт откладывает, не решает проблему.
Как показывает опыт сопредельных государств, реновация и есть выход. Она не просто продлевает жизненный цикл жилого дома, она придаёт ему новые потребительские качества, повышает комфорт проживания и стоимость самого объекта. Комплекс работ по реновации означает модернизацию всех систем водо- и энергоснабжения. Итогом этих работ становится снижение потребления энергоресурсов на 40-45%, что перекрывает затраты на работы, связанные с реновацией объекта.
Что для этого надо?
- Действовать сообща государству и собственникам.
- Создать товарищества собственников на жилых объектах.
- Разрешить товариществам собственников использовать отчисления на капитальный ремонт для проведения реновации на своих объектах.
Что это даёт?
Вовлечение собственника в процесс финансирования работ связанных с реновацией, снижение финансовой нагрузки на бюджеты, софинансирование энергетической политики государства.
Где взять средства?
Подобный опыт работы с отчислениями на капитальный ремонт уже ранее был. Этим занимался Белорусский республиканский банка Жилсоцбанка СССР. Все дома ЖСК начиная с 1976 года отчисляли на этот спец счёт отчисления. До 1990 года этот счет был неприкосновенен. Всё что сейчас надо – это творчески подойти к вопросу решения данного вопроса. По сути существующие отчисления на капитальный ремонт могут являться взносом от собственников в программе софинансирования работ, связанных с реновацией.
На данный момент отчисления на капитальный ремонт перечисляются на специальные счета в банках, тем самым работая на ликвидность банка, теряя в суме по факту постоянной инфляции в стране. Государство относит отчисления на капитальный ремонт к основным, назначает размер этих отчислений. Стремится от года к году увеличить объёмы проведения работ по капремонту. Такой подход привёл к тому, что в последней редакции ТКП были выведены из списка работ по капремонту все виды работ, относящиеся к реновации. Тем самым такая политика просто откладывает решение проблемы, усугубляя ее.
*Реновация (лат. renovatio — «обновление») — процесс улучшения, реконструкции, реставрации без разрушения целостности структуры. Реновация — это придание новых потребительских качеств жилому объекту.
*Капитальный ремонт — комплекс значительных работ по проверке и восстановлению работоспособного технического состояния зданий, сооружений и инженерных коммуникаций, иной техники, оборудования и т. д. («капитальный» в значении «капитал», что значит «существенный», «значительный»).
Владимир Новосяд
Директор Учреждения «Эффективное управление зданиями»
