В связи с последними изменениями в Жилищном кодексе Республики Беларусь — один дом — один председатель. Рынок труда столкнулся с дефицитом председателей правления товариществ собственников (далее — ТС).
На курсы подготовки председателей всё чаще приходят кандидаты из числа членов самого товарищества. Как правило, это люди с большим жизненным и профессиональным опытом, различным социальным статусом, но без опыта работы в системе самоуправления.
Именно здесь часто возникает первая ошибка: опыт руководства в другой сфере не всегда переносится на управление товариществом собственников.
Главная цель председателя — не стать «начальником дома» и не заменить собой собственников. Принцип «я начальник — ты подчинённый» в системе самоуправления не работает.
Председатель — это прежде всего организатор процесса. Его задача — изучить проблему, подготовить варианты решений, вынести их на рассмотрение общего собрания собственников, а после принятия решения — обеспечить его выполнение и нести ответственность за результат.
В этом и заключается особенность данной должности.
Многие кандидаты не готовы к тому, что работа председателя — это практически постоянная вовлечённость: собственники обращаются утром, вечером, в выходные дни. Формально это не означает работу 24/7, но психологически председатель всегда остаётся человеком, к которому обращаются за решением проблем дома.
Поэтому очень важно с первых дней правильно выстроить систему работы. Это позволит не разочароваться в выбранной должности и сохранить управляемость товарищества.
Собственники разные — проблемы общие
Чтобы не получилось наоборот — когда дом начинает управлять председателем, — необходимо сразу установить правила работы.
1. Изучи «матчасть» — сначала объект, потом решения
Первое, что должен сделать новый председатель, — изучить свой дом.
Необходимо:
- обойти объект;
- изучить технические особенности здания;
- оценить придомовую территорию;
- разобраться в инженерных системах;
- понять особенности расположения дома и окружающей инфраструктуры;
- познакомиться с работниками товарищества.
Дом — это как автомобиль. Нельзя управлять машиной, не зная её технических характеристик, особенностей и ограничений.
2. Процедура — твой главный союзник
В работе председателя эмоции должны уступать место процедуре.
Необходимо внимательно изучить:
- Устав товарищества;
- ранее принятые решения общих собраний;
- протоколы заседаний правления;
- заключения ревизионной комиссии;
- книгу замечаний и предложений;
- действующие договоры и обязательства товарищества.
Очень часто новый председатель пытается сразу «навести порядок», не изучив историю вопроса. В результате появляются конфликты там, где достаточно было разобраться в документах.
3. Встречи и переговоры должны иметь правила
Любое обращение собственника — это рабочий процесс.
Желательно заранее попросить изложить вопрос письменно. Иногда уже на этапе формулировки человек сам понимает, что его требование, предложение или претензия требуют корректировки.
Во время встречи:
- фиксируйте суть обращения;
- определяйте, что именно необходимо сделать;
- обозначайте сроки ответа;
- при необходимости оформляйте результат встречи.
Это дисциплинирует обе стороны: и председателя, и собственника.
4. Домовой чат — помощник или источник хаоса
У председателя действительно может быть ненормированный рабочий день. Но это не означает, что каждый собственник после окончания своей работы получает право продолжать рабочий день председателя.
Домовой чат должен быть инструментом информирования, а не круглосуточной диспетчерской.
Оптимальный вариант — назначить администратора чата из числа активных собственников, определить правила общения и порядок размещения информации.
Если такого человека найти невозможно — не стоит брать на себя роль круглосуточного модератора.
Главная ошибка нового председателя — желание понравиться всем.
Так невозможно. Попытка удовлетворить каждого собственника приводит к эмоциональному выгоранию задолго до окончания срока полномочий.
5. Администрация района — партнёр, а не начальник
Необходимо установить рабочий контакт с ответственным специалистом администрации района по вопросам ЖКХ по месту нахождения товарищества.
Здесь важно понимать: товарищество собственников — это форма самоуправления. Оно не является структурным подразделением районной администрации.
Иногда по привычке представители местной власти переносят вертикальную модель управления на самоуправление. Это создаёт неправильные отношения.
Рабочее взаимодействие с администрацией необходимо, но важно, чтобы собственники соблюдали установленную законом структуру: вопросы должны рассматриваться через правление, председателя и ревизионную комиссию, а не путём обхода органов управления товарищества.
Вместо заключения
Председатель товарищества собственников — это не должность «главного по дому». Это управление коллективной собственностью, где необходимо сочетать знания законодательства, коммуникацию, терпение и умение принимать непопулярные решения.
Интересное наблюдение: ранее нашей организацией проводилось исследование — кто дольше сохраняет должность председателя правления товарищества собственников: мужчины или женщины.
Результат оказался неожиданным — чаще это женщины.
Возможно, причина в особенностях подхода к управлению. Женщины чаще готовы сказать «нет», когда решение противоречит правилам, реже идут на необоснованные компромиссы и больше внимания уделяют долгосрочным последствиям.
Мужчины чаще ориентированы на быстрое решение проблемы здесь и сейчас, иногда принимая компромиссные решения ради результата в моменте. Но в системе управления товариществом такой подход иногда приводит к конфликтам и потере доверия собственников.
Главная задача председателя — не понравиться всем. Главная задача — сохранить штурвал управления и привести дом к устойчивой системе самоуправления.
