Не торопитесь менять дом. Сначала поймите, как он работает.
Очень часто новый председатель приходит с желанием сразу показать результат. Кажется, что необходимо срочно менять подрядчиков, увольнять работников, ремонтировать подъезды или собирать общее собрание.
Это естественное желание. Но именно оно становится причиной большинства ошибок.
Первые тридцать дней должны пройти под девизом:
«Меньше решений — больше информации».
Дни 1–3. Примите дом, а не только печать
Вступление в должность — это не только получение печати и ключей.
Необходимо принять:
- документацию;
- бухгалтерские документы;
- договоры;
- техническую документацию;
- ключи от технических помещений;
- электронные базы данных;
- доступы к программам;
- банковские полномочия;
- архив товарищества.
Если чего-то нет, это необходимо сразу зафиксировать актом.
Доложите правлению о ситуации и зафиксируйте фактическое положение дел. Через полгода будет невозможно доказать, что документы отсутствовали до вашего назначения.
Дни 4–7. Обойдите дом пешком
Никакие отчёты не заменят личного осмотра. Не забудьте о технике безопасности.
Осмотрите:
- крышу;
- подвал;
- электрощитовые;
- тепловой узел;
- насосное оборудование;
- лифтовое хозяйство;
- детскую площадку;
- парковку;
- контейнерную площадку;
- зелёные насаждения.
Фотографируйте всё.
Через год именно эти фотографии покажут, что изменилось.
Дни 8–10. Познакомьтесь с людьми
Председатель управляет не только имуществом. Он работает с людьми.
Поговорите лично:
- с бухгалтером;
- с инженером;
- с дворником;
- с уборщиками;
- с рабочими по комплексному обслуживанию;
- с членами правления;
- с ревизионной комиссией.
Слушайте больше, чем говорите.
Очень часто именно работники знают реальное положение дел в доме.
Дни 11–15. Изучите документы
Не принимайте ни одного серьёзного решения, пока не изучите:
- устав;
- протоколы общих собраний;
- решения правления;
- сметы;
- отчёты;
- договоры;
- судебные дела;
- переписку с государственными органами;
- обращения собственников.
Вы удивитесь, сколько вопросов уже когда-то обсуждалось. Иногда достаточно исполнить старое решение, а не придумывать новое.
Дни 16–20. Проверьте деньги
Даже если вы не бухгалтер, вы обязаны понимать финансовое состояние товарищества.
Ответьте на несколько вопросов:
- Сколько денег находится на счетах?
- Есть ли резервный фонд?
- Какова задолженность собственников?
- Какие кредиты или другие обязательства имеются?
- Какие крупные платежи ожидаются?
- Есть ли просроченная дебиторская или кредиторская задолженность?
Если председатель не знает финансового положения, решения становятся случайными.
Дни 21–25. Проанализируйте договоры
Не спешите их расторгать.
По каждому договору выясните:
- зачем он был заключён;
- кто контролирует его исполнение;
- когда заканчивается срок действия;
- устраивает ли качество услуг;
- можно ли улучшить условия.
Самая дорогая ошибка новичка — расторгнуть договор, а затем искать нового подрядчика в аварийном режиме.
Дни 26–28. Определите пять главных проблем
Не пятьдесят. Именно пять.
Например:
- протекающая крыша;
- высокая задолженность;
- изношенные насосы;
- отсутствие видеонаблюдения;
- неудовлетворительная уборка.
Если проблем больше, их всё равно придётся решать поэтапно.
День 29. Обсудите план с правлением
Председатель не должен становиться единственным источником решений.
Представьте правлению:
- результаты обследования;
- выявленные проблемы;
- финансовое состояние;
- предложения по приоритетам.
Так появляется коллективная ответственность за дальнейшую работу.
День 30. Обратитесь к собственникам
Не обещайте сделать всё.
Лучше честно рассказать:
- что уже изучено;
- какие проблемы выявлены;
- что будет сделано в первую очередь;
- почему именно эти вопросы стали приоритетными.
Открытость создаёт доверие значительно быстрее, чем громкие обещания.
Что категорически не стоит делать в первый месяц
- Не увольняйте работников только потому, что они работали при прежнем председателе.
- Не меняйте подрядчиков без анализа их работы.
- Не обещайте снизить размер взносов, пока не изучите бюджет.
- Не вступайте в публичные конфликты с собственниками.
- Не принимайте решения под давлением самых активных жильцов.
- Не отвечайте на сложные вопросы, пока не проверите документы.
Вместо заключения
Опыт показывает: первые тридцать дней определяют не только стиль работы председателя, но и уровень доверия к нему на ближайшие годы.
Самая распространённая ошибка новичка — стремление доказать, что прежнее руководство всё делало неправильно.
Сильный председатель поступает иначе. Он сначала изучает дом, выстраивает отношения с людьми, разбирается в документах и только после этого начинает менять систему.
Запомните простое правило:
Первый месяц председатель должен работать не на скорость, а на понимание.
Хороший старт — это не количество принятых решений, а количество ошибок, которых удалось избежать.
И не волнуйтесь — пусть волнуется море.
