Владимир Новосяд: ЖКХ нужны менеджеры, а не олигархи. Ч2

Часть вторая

После обнародования проекта указа президента «О деятельности товариществ собственников и организаций застройщика» причастные к самоуправлению жилым фондом условно породнились с тунеядцами и погрязшими в борьбе за облегченную сертификацию ИП - вскоре за председателей товариществ и ЖСПК возьмутся всерьез.

О проблемах постоянно меняющего законодательства, монополизированном рынке ЖКХ Soroka.by поговорила с директором Учреждения «Эффективное управления зданиями» Владимиром НОВОСЯДОМ. В первой части двухсерийной беседы экс-депутат Парламента (2000-2004гг.) рассказал, почему государство любит профессиональных жалобщиков; зачем гомельские чиновники вынуждали членов ЖСПК пользоваться госдотациями; как убыточное коммунальное предприятие приобрело активы кондитерского бренда.



«Жилищный кодекс – противоречия в квадрате»
- Какие основные законодательные акты регламентируют взаимоотношения в жилищной сфере?

- Жилищный кодекс регулирует рынок жилой недвижимости, жизнедеятельность коммерческой недвижимости подчиняется закону «О совместном домовладении». Есть еще закон «О защите прав потребителей ЖКУ», указы и декреты президента. Согласно конституции приоритет остается как раз за указами и декретами, после подписания которых должно приводиться в соответствие остальное законодательство.

В любой стране есть прорехи в законодательной базе, особенно это касается таких переходных обществ, как наше. Раньше все было государственное, затем началась тотальная приватизация, за темпами которой законодательство явно не поспевает. На мой взгляд, мы рано приняли жилищный кодекс: кодификация законодательства уместна в случаях, когда на протяжении минимум 10 лет не требуются существенные изменения. Если у нас в течение года появляется несколько указов президента, напрямую касающихся жилищной или коммунальной политики, значит, действующий кодекс далек от того, чтобы стать настольной книгой для тех, кто имеет отношение к сфере ЖКХ.



- В чем вы видите несовершенство нынешнего законодательства?

- У нас нет единого подхода. К примеру, при приемке объекта от застройщика со стороны ЖСПК, товарищества собственников жилой и коммерческой недвижимости мы сталкиваемся с разной трактовкой. Почему ЖСПК принимают весь объект, а товарищество собственников жилого фонда только места общего пользования? Должны быть единые стандарты, ведь существует единая тарифная политика. То же самое касается принятия решений, относящихся к исключительной компетенции собрания: в товариществах эти вопросы расписаны более расплывчато, поэтому многие принимают свои уставы по аналогии со статьями жилищного кодекса, предусмотренных для ЖСПК.

Одно из главных противоречий - закрепление в жилищном кодексе разных категорий собственников в частном жилищном фонде. Так, ЖСПК задумывался как кооператив, где люди де-юре обладают не самими площадями (квартирами), а долей во всем доме. В этих домах есть члены кооператива; члены кооператива, оформившие право собственности на жилье; собственники квартир, не состоящие в ЖСПК. Эта разношерстность выливается в перманентные споры правления с представителями трех групп. К примеру, если я не член кооператива, зачем я должен платить зарплату председателю или бухгалтеру? Другой задается вопросом, почему он должен содержать места общего пользования, и как правильно высчитать долю в этих местах.

Увы, законодательство не только не убирает эти противоречия, а, наоборот, возводит их в квадрат, оставив разрешение споров на откуп людям. Ладно, если в доме 1-2 подъезда, но если это «китайская стена» на 600 квартир? Если председатель и правление живут в этом доме, они могут выработать общую модель поведения между тремя группами и решить вопрос полюбовно. В остальных случаях стоит ждать потока жалоб в органы власти.

Печально, что законодательство делает ставку на это аморфное большинство, профессиональных жалобщиков. Они не хотят платить ни государству, ни товариществам, ни ЖСПК, а только строчат письма в разные инстанции. Государство их поддерживает, формально показывая, что стоит на стороне народа. Но тем самым оно бьет по рукам людям, которые тянут лямку и хотят что-то изменить в своем доме. Ничем хорошим это не закончится.
«Больной не выздоровеет, здоровый заболеет»

- Тем не менее некоторые госдеятели пытаются пристыдить население, которое, по их мнению, само не хочет пользоваться такой формой управления жилым фондом, как товарищество собственников. Один из чиновников недавно заявил, что из-за отсутствия инициативы снизу государству приходится управлять частной собственностью, и «нет ни одной другой страны, где бы оно в течение десятилетий брало на себя такую ответственность». Почему одни видят зеленый свет для самоуправления жилым фондом, а большинство этого не замечает?

- А какие в Беларуси предпосылки для развития товариществ собственников? У нас отраслевой принцип управления страной, где каждое министерство – олигарх в своей сфере. Оно решает, что покупать, сколько, у кого и в какую цену. Министр должен быть не олигархом, а менеджером – управлять при помощи налога, закона, тарифа. А, если государство само определяет стоимость услуг, обслуживает 84% жилого фонда, это уже подход не менеджера, а типичного управленца.



Если бы захотели отдать бразды правления в частные руки, давно бы это сделали. У нас почему-то отдают так, что все время забирают, причем вырабатывают свою модель поведения под благовидным предлогом, ссылаясь на европейский опыт. Читаешь материалы – вроде бы все нормально, соответствующая терминология, все по имени и по поручению. Но, извините, если брать во внимание нашумевший проект указа «О деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков», то нигде в Европе нет такого, чтобы власть снимала председателя товарищества собственников, которого утверждают на общем собрании.

Нигде в мире не лоббируются инициативы, чтобы средства, которые товарищество и ЖСПК отчисляют на капремонт, власти забирали на субсчет администрации. Проще всего сказать, что товарищества не хотят собой заниматься, но как это можно сделать на монополизированном рынке, где не отпускают даже тарифы, которые могли спокойно уйти в свободное плавание.

Есть парадоксальные случаи. В Гомеле люди отстроили ЖСПК и, учитывая конструктивные особенности, внедренные в доме инновации, отказались от госдотаций. Решением властей их заставили получать дотации, а потом уже компенсировать разницу. Я за то, чтобы местные власти в меру сил и возможностей помогали частникам, но нужен индивидуальный подход. У нас же при любых обстоятельствах боятся пускать людей в свободное плавание - иначе система даст сбой. Нужна ли будет такая система, которую нельзя тотально контролировать?

- Каково в целом ваше мнение о нашумевшем проекте указа «О деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков»?

- Трудно сказать, тот ли этот проект указа, который попал в СМИ. Пока то, что мы читаем, вызывает беспокойство у председателей, членов правления товариществ. За неоднократное нарушение законодательства председателю грозит снятие с должности, но непонятно, на основании чего: это должно быть решение суда или достаточно решения исполкома?

Указ, на мой взгляд, должен состоять из двух предложений: собственники возмещают все затраты по содержанию и эксплуатации дома; председатель правления избирается на общем собрании. В проекте указа мы видим желание государства уйти от обязательств по капремонту домов. Но у нас нет спецпрограммы по аналогии российской «Ветхое жилье», и переведенных на субсчета администраций денег не хватит на капремонт. Новые дома потеряют деньги, а те, кому требуется капремонт, их не получат. Больной не выздоровеет, здоровый заболеет. В результате эпидемия отсутствия надлежащих ремонтно-восстановительных капитальных работ охватит всю страну.

«Где житель, где собственник»

- Где лучше организована работа товариществ собственников: в столице или за пределами МКАД?

- Везде есть свои плюсы, своя специфика, местные власти в меру сил, возможностей и существующего законодательства помогают решать вопросы, но у нас нет синхронизированного процесса по всей стране. В Гомеле, к примеру, все дома, имеющие юридический статус (товарищества, ЖСПК) решением горсовета получают дотации до Br1,5 тыс. за квадратный метр – в зависимости от серии дома, года постройки. Это огромный шаг в развитии самоуправления в этих домах. Появляются председатели, которые принимают ответственные решения, правильно работают с деньгами дома.

Особенность Могилева – эффективная работа частных обслуживающих компаний, которых в городе не менее семи. Они в основном обслуживают новый жилой фонд и дома не выше 10-го этажа. Качество выполненных работ достаточно высокое, к тому же государство получает возможность концентрироваться на фонде, требующем особого внимания.

В Минске самый низкий уровень дотаций – 486 рублей, чтобы их получить – необходимо пройти необходимую процедуру. Дотации ничего не покрывают – ни фонд зарплат, ни работы по дому, поэтому председателям проще вести деятельность самостоятельно. В принципе везде есть точки роста с позиции реформирования отрасли, есть необходимый уровень менеджмента в домах, районах, городах. Единственное, чего явно не хватает – открытого диалога, в котором приняли бы участие власти, товарищества собственников, ЖСПК, обслуживающие компании, ассоциации застройщиков и другие заинтересованные в росте системы ЖКХ организации.

- Как отнеслись к эксперименту по реформированию системы ЖКХ в Партизанском и Первомайском районах столицы?

- С началом этого года закончилась программа развития ЖКХ, согласно которой мы уже должны жить в новой реальности: демонополизированный рынок, другие тарифы, ликвидированное перекрестное субсидирование... Увы, этого не прошло. Сейчас начинаются какие-то телодвижения, в эффективности которых немного сомневаюсь. Я не знаю стратегической цели реструктуризации в двух минских районах, но учитывая отраслевой принцип управления, все скорее всего сведется к тому, что они реформируют сами себя. Где в этих реформах житель, где собственник? Мы ожидаем от министерства реформирования всего коммунального хозяйства.

Не спорю с тем, что для начала государственные структуры должны отстроить свои ряды. Потому что иногда сталкиваешься с ситуациями, когда не понимаешь, как такое могло произойти. Лет 5 назад убыточное предприятие бобруйский «Водоканал» приобрел 30% акций прибыльной кондитерской фабрики «Красный пищевик». Какое отношение предприятие ЖКХ имеет к кондитерскому производству? На мой взгляд, такие вещи недопустимы.​