Жилищный кодекс 2020: год вместе. Часть 1. Надежды и разочарование
За окнами декабрь. Без малого прошел год с момента вступления в силу новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь. Какие новации он внес в деятельность организаций собственников? Какова их суть и в чем проявились сложности при применении на практике? Поделимся некоторыми наблюдениями.
Новация 1
Альтернативный способ направления уведомления о проведении общего собрания и обмена бюллетенем для заочного голосования (п.7,9 ст.166 ЖК).
Помимо традиционных способов направления уведомления о проведении общего собрания (заказным письмом, вручение под роспись) появилась возможность его направления иным способом, предусмотренным решением членов организации собственников. Аналогичная альтернатива предусмотрена и для обмена сторонами бюллетенем для заочного голосования.
Норма породила немало вопросов, на которые законодатель ответа не дал. Многие, поняв, что ответа нет, стали применять электронные формы голосования и обмена документами, также положено начало применению популярных мессенджеров и частных приложений-разработок. Как следствие к середине года появилась и первая судебная практика, из которой следует вывод о необходимости подробно прописывать механизм «иного способа» в уставе или отдельном решении высшего органа управления.
Новация 2
Возможность досрочного голосования (п.7 ст.166 ЖК).
Заложен институт досрочного голосования – путем подачи инициатору общего собрания заявления в письменной форме, в т.ч. посредством электронного уведомления.
Применение данной нормы на практике выявило ее побочный эффект. Заинтересованные собственники голосуют досрочно и не видят смысла идти на общее собрание в дату его проведения. Незаинтересованные не голосуют и не приходят. В итоге председатель правления, сидя в пустом зале, задается вопросами. Из кого выбрать председателя и секретаря? Состоялся ли кворум? Не превратилось ли собрание в заочное голосование, к которому предъявляются несколько иные требования? Кто подведет итоги голосования и подпишет протокол? Мнения по этим вопросам имеются, однако, судебная практика еще впереди.
Новация 3
Новый механизм подсчета голосов на общем собрании (ст.166 ЖК).
Введен двойной критерий определения правомочности общего собрания с одновременным использованием двух единиц измерения «участники совместного домовладения» и «голоса». В большинстве случаев при подведении итогов голосования за отправную точку берутся участники голосования и их голоса. По-прежнему требования не универсальны и разнятся в зависимости от вопроса повестки дня.
Новый усложненный метод подсчета, не являющийся в придачу универсальным, показал себя трудным для восприятия на курсах и непривычным в применении на практике (при подведении итогов), в связи с чем многие организации собственников по привычке или сознательно ошибочно использовали критерии отмененных норм законодательства.
Новация 4
Расширение исключительной компетенции общего собрания (ст.167 ЖК).
Уполномоченные члены организации собственников в дополнение к ранее существующим ограничениям ни под каким предлогом уже не могут рассматривать такие вопросы как:
- Избрание членов правления и председателя правления, досрочное прекращение их полномочий;
- Утверждение ежегодного отчета о работе правления, годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности на основании заключения ревизионной комиссии или аудиторского заключения;
- Утверждение ежегодной сметы доходов и расходов, вносимых в нее изменений и (или) дополнений;
- Рассмотрение жалоб на решения и действия (бездействие) членов и председателя правления, членов ревизионной комиссии.
Расширение исключительной компетенции высшего органа управления в свою очередь свело «к нулю» полномочия института уполномоченных членов. Учитывая совокупность всех ограничений, какие из важных вопросов им позволено решать? Ответ очевиден.
Наше учреждение приглашает всех председателей правления организаций собственников к сотрудничеству по расширению информационной базы правоприменительной практики нового жилищного законодательства. Присылайте сканы своих судебных постановлений, разъяснений компетентных органов, предписаний, представлений и итоги административных процессов (без персональных данных) на наш электронный адрес domforum2014@gmail.com либо на viber +37544 5724384. Отправители наиболее интересных и полезных документов получат призы от нашего учреждения.
Группа юристов EPV
под редакцией Сергея Казловского
Учреждение «Эффективное управление зданиями»
