ЖКХ в Польше

В этом топике постим всё про ЖКХ в Польше

 

1. Система управления жилищно-коммунальным хозяйством (на примере г.Краков)

Польша стала одной из первых среди посткоммунистических стран, начавших кардинальную реформу жилищно-коммунального хозяйства. В настоящее время сфера ЖКХ страны стабильно и динамично развивается. В Польше давно нет таких проблем, как, например, массовые неплатежи. Здесь налажена эффективная система субсидий, тарифов, кредитов и льгот для предприятий и организаций, работающих в коммунальном хозяйстве.

В Польше действует достаточно централизованная система управления в сфере ЖКХ, созданы акционерные общества (холдинги) со 100-процентным государственным или городским капиталом. Все виды коммунальных услуг, экономические и технические процессы, касающиеся сферы ЖКХ, осуществляются холдингами. Примером того, как функционирует такая экономическая модель, является система ЖКХ г. Кракова22.

В Краковский коммунальный холдинг входят предприятия энергетики, водоcнабжения и муниципального транспорта. При этом 100% акций холдинга находится в собственности города, мэрия управляет финансовыми ресурсами, производственной деятельностью в сфере ЖКХ, ведет контроль за качеством оказываемых услуг. Несмотря на то, что холдинг – акционерное общество, мэрия Кракова не планирует продажу акций.

В то же время, на рынке таких услуг, как уборка, вывоз мусора, обслуживание жилья, ремонт зданий – действуют преимущественно мелкие частные компании. Они могут пользоваться кредитами на очень выгодных условиях для расширения производства, модернизации, закупки нового оборудования и т.д.

2. Функции Объединений совладельцев многоквартирных домов

В Польше большую роль играют Объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД – аналоги российских ТСЖ)23. Количество таких объединений с 2000 по 2008 годы увеличилось почти в три раза.

Эти структуры оплачивают все услуги (отопление, водоснабжение, электроэнергию и т.д.), разбираются с неплательщиками. Объединения могут напрямую заключать договора с местными коммерческими фирмами на оказание услуг по вывозке мусора, обслуживанию и ремонту жилищной инфраструктуры (лифтов, водопроводных кранов).

При этом тарифы на услуги не могут быть произвольно завышены — они утверждаются на государственном уровне, однако даже в расположенных рядом жилых домах тарифы могут отличаться друг от друга. При определении тарифа учитывается довольно широкий список критериев: конструкция здания, материал оконных и дверных проемов, крыша, возраст здания и многое другое.

3. Борьба с неплатежами

У среднестатистической польской семьи на оплату жилищных расходов может уходить до 50 процентов всех доходов. В отношении злостных неплательщиков в стране с 1994 года действует довольно жесткий закон об «эксмиссии», что переводится как принудительное выселение. Максимальный срок неуплаты составляет, как правило, 3 месяца. В первые пять лет после принятия закона была произведена «эксмиссия» 6656 семей24. Еще почти в пяти тысячах случаев при выселении предоставлялась иная, более дешевая жилплощадь. Но в 2003 году Конституционный Трибунал Польши признал противоречащими основному закону страны некоторые положения о принудительном выселении лиц, не оплачивающих квартплату и коммунальные услуги. По решению Трибунала, в том же году было запрещено выселять беременных женщин, детей, инвалидов и их опекунов. Остальные категории неплательщиков по-прежнему подлежат выселению из занимаемого жилья.

При этом в Польше в том же 1994 году был принят специальный закон - о недвижимости в Польше, в соответствии с которым муниципалитеты получили право распределять жилищные пособия среди владельцев квартир и квартиросъемщиков. Одна из форм поддержки неимущих в Польше состоит в строительстве социального жилья. Для этого создан Национальный жилищный фонд, осуществляющий финансирование компаний, строящих жилье для малообеспеченных граждан. Подобные компании не являются коммерческими (то есть получающими прибыль) организациями.

4. Приватизация жилого фонда

К 1990 г. доля частной собственности на жилье в Польше составляла 40,2%25. В настоящее время эта доля составляет около 70%. Процесс приватизации жилья, активно начатый в первой половине 1990-х годов, был связан с определенными трудностями. Раздел собственности в сфере ЖКХ между государством, населением и различными коммерческими группами привел к многочисленным юридическим спорам. Прежде всего, это касается приватизации придомовых территорий и земли под жилыми домами. До недавнего времени приватизация проводилась по заниженным тарифам, правовые принципы закрепления прав собственности на землю среди членов ОСМД не были выработаны. В связи с этим в 2007 г. процесс приватизации земли под жилыми домами и на придомовых территориях был приостановлен решением польского Конституционного Трибунала26.

В настоящее время несмотря на то, что большинство юридических «пробелов» уже устранено, ОСМД по-прежнему регулярно сталкиваются со сложностями при оформлении прав собственности на землю. Причина этому — отсутствие кадастров городских земель и планов межевания территорий.

В целом практика функционирования коммунальных предприятий в Польше показывает, что в этой стране эффективно действует достаточно гибкая система управления объектами ЖКХ с использованием механизмов государственного регулирования и возможностей частной инициативы, частного капитала и рыночной конкуренции.

По сайту http://www.budgetrf.ru/

 

В большинстве зарубежных стран, например во Франции, Нидерландах, США, Канаде, Польше, Словакии, Чехии, Мексике, Сингапуре, Малайзии и других, управление в сфере ЖКХ рассматривается как отдельный вид предпринимательской деятельности, за которую управляющая организация получает вознаграждение от собственников помещений, а ответственность перед ними за содержание здания несет объединение (ассоциация, товарищество) собственников жилья. Все основные управленческие решения (прежде всего, по распоряжению финансами и заключению договоров на закупку товаров и услуг) принимаются руководящими органами товарищества (ассоциациями) собственников жилья, в то время как управляющий готовит и обосновывает рекомендации для правления товарищества.

Рынок жилищно-коммунальных услуг формирует требования к управляющим компаниям, невыполнение которых делает их неконкурентоспособными. Прежде всего это относится к страхованию управляющей компанией (управляющим) своей гражданской и материальной ответственности на случай нанесения ущерба собственникам жилья в результате неправильных действий управляющего. Страхование ответственности управляющих развито в большинстве стран Европы и Америки. Возможно, качество жилищно-коммунальных услуг в Украине тоже кардинально поменялось бы с введением такого подхода нашим законодательством.
Кроме того, конкурентоспособность управляющей организации повышается при наличии сертификатов, подтверждающих ее профессионализм, опыт и финансовую стабильность, а также неуклонное следование стандартам в сфере ЖКХ.

За рубежом профессиональные сообщества управляющих предлагают различные образовательные курсы как базовые, так и повышающие квалификацию. Обучение на таких курсах дает серьезные знания и практические навыки. Большое значение имеет подготовка специалистов по управлению жильем. На Западе многие политехнические вузы, а также специальные колледжи дают базовое образование, позволяющее выпускнику начать работать управляющим.

Законодательством западных стран установлены высокие требования к управляющему недвижимостью. Так, например, в Германии управляющий должен иметь высшее образование и квалификацию экономиста, инженера, юриста или социального работника, а также обладать такими личностными качествами, как коммуникабельность, умение вести переговоры, разрешать конфликты.

В Венгрии согласно закону “О товариществах собственников жилья” управляющими кондоминиумами могут быть только лица, прошедшие соответствующую профессиональную подготовку. С 1999 г. в стране получили государственную лицензию курсы обучения по специальностям “Управляющий кондоминиума” и “Управляющий недвижимостью”. Оба курса обучения отвечают критериям профессиональной подготовки, экзамены сдаются в соответствии с распоряжением Министерства внутренних дел Венгрии.

Германия
В многоквартирных домах Германии существует аналог украинских ОСМД. Жители такого дома ежемесячно вносят определенные суммы в «кассу», причем размер взносов утверждается на общем собрании. Часть денег идет на текущее обслуживание, ремонт и вывоз мусора, часть откладывается на капитальный ремонт. Порядок уборки подъездов и придомовой территории также решается на общем собрании: если жители готовы оплатить услуги специального человека – «хаусмастера», то именно он будет отвечать за чистоту. Если жильцы не готовы нести дополнительные расходы, убираются сами в соответствии с графиком. На поставку воды, электричества и газа каждый владелец квартиры заключает собственный договор с поставщиком. Отопление часто организовано собственными силами с помощью бойлерной.

Отдельно стоит сказать о вывозе мусора. В Германии принято сортировать мусор, прежде чем его выбрасывать. Обычно существует 3 вида контейнеров: для пищевых и органических отходов, для бумаги и для неорганических и химических отходов. Контейнеры являются собственностью мусоровывозящей компании и устроены таким образом, что сверх того объема, на который они рассчитаны, мусор в них поместить не получится. Соответственно компания вывозит только оплаченный объем. За правильностью сортировки следят тщательно: если жилец выбросит мусор в непредназначенный для этого контейнер, в следующем месяце он будет платить значительно больше (в случае многоквартирных домов сумма увеличится для всех). Поэтому нарушителей ловят, существуют даже специальные детективы, которые по составу мусора могут определить его хозяина. В частных домах контейнеры устанавливаются в каждом домовладении. В среднем, семья, проживающая в частном доме, платит за вывоз мусора 40 евро за 3 месяца. В эту стоимость входит вывоз мусора объемом около 150 литров каждого типа один раз в неделю и один раз в 3 месяца вывоз одной крупногабаритной вещи типа холодильника или старого дивана. Весь строительный и нетиповой мусор оплачивается отдельно.

Польша
Любопытен и опыт Польши, которая в числе первых из государств бывшего социалистического лагеря перешла на управление в сфере управления ЖКХ, создав акционерное общество со 100-процентным государственным или городским капиталом. Были объединены все виды коммунальных услуг в единую компанию. Все экономические, технологические процессы осуществляются холдингом. Основной курс, который взят поляками, – оказание качественной услуги и обеспечение надежности функционирования всех объектов.
В сфере ЖКХ Польши действуют поставщики разных форм собственности. Так, в Краковский коммунальный холдинг входят предприятия энергетики, водоканала, муниципального транспорта. При этом 100% акций холдинга принадлежит Гмине (мэрии) г. Кракова, которая управляет денежными потоками, производством, ведет контроль. Несмотря на то, что холдинг – акционерное общество, власть в Кракове даже не планирует продажу акций. В то же время, на рынке таких услуг, как уборка, вывоз мусора, обслуживание жилья в плане ремонта – много частников. Для модернизации, переоборудования они пользовались и пользуются очень льготными кредитами.

В Польше нет такого явления, как массовые неплатежи, проблем неоплаты услуг вообще не возникает. Там давно отработана система субсидий, льгот, тарифов и кредитов.

В некоторых государствах Восточной Европы и Прибалтики собственники помещений в многоквартирном доме имеют право не создавать товарищество – юридическое лицо, а заключить на равных для них условиях общий договор с управляющим. В таком случае органом, ответственным за принятие решений, выступает общее собрание собственников жилья, а управляющий готовит свои предложения для вынесения их на его рассмотрение и утверждение.
В странах Восточной Европы управленческо-ремонтно-обслуживающие организации постепенно разделились на организации более узкой специализации в соответствии с требованиями повышения экономической эффективности их деятельности. Таким образом, рынок развивается в сторону специализации и усиления конкуренции между организациями с одинаковой специализацией.

Англия
В Англии на реформу ЖКХ ушло более 15 лет, но результат себя оправдал. В Англии и водоканал и электросети находятся в руках частных компаний. После приватизации цены упали, но потом стали расти, теперь счета за газ и электричество увеличиваются ежегодно на 6-10 процентов.
Житель Лондона может свободно менять поставщиков электроэнергии, единственное ограничение – делать это не чаще раза в неделю. Поставщиков даже может быть несколько: у одного выгодно покупать электричество днем, у другого – ночью.
Качество коммунальных услуг в Великобритании – понятие не эфемерное, оно определяется множеством измеряемых параметров. В частности, зафиксировано время дозвона до диспетчерской службы – 30 секунд – и время исполнения заявки по устранению неполадок.

США
США демонстрируют развитый рынок жилищных услуг с узкоспециализированной деятельностью организаций в сфере содержания и ремонта жилья.
Например, в США инженерные сети внутри дома обслуживает одна фирма, приборы учета на системах теплоснабжения – вторая, насосы, установленные на системах теплоснабжения, – третья, бойлер (теплообменник) – четвертая и т. д. Для этого собственникам жилья необходим такой управляющий, который знает рынок подрядных работ и преимущества применения различных технологий, ориентируется в ценах, владеет различными инструментами финансирования и выступает как консультант по этим вопросам.
В разных штатах США ситуация с «коммуналкой» разная. Например, во Флориде, которая почти не газифицирована, главное — электричество. Поэтому его все экономят. Оплата происходит автоматически: деньги раз в месяц снимаются с банковского счета. Все долги копятся на банковских кредитках. И если деньги не внесены до 15-го числа — это грозит выселением из квартиры.
А вообще, квартплата в нашем понимании в США отсутствует. Есть налог на жилье, который платится раз в год и составляет 13% от стоимости дома или квартиры.

Швейцария
Выделение за рубежом управления МКД (многоквартирным домом) в самостоятельный вид деятельности способствует увеличению предложений со стороны профессиональных управляющих и формированию конкурентного рынка услуг по управлению, развитию малого и индивидуального предпринимательства в области управления жильем.
Так, в Швеции широко развито движение квартиросъемщиков, которые следят за качеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и ценами на них, ведут работу по взаимодействию с государственными и муниципальными органами власти, защищают свои права в суде. Несколько союзов и ассоциаций квартиросъемщиков, численность членов в которых достигает сотен тысяч, представляет собой огромную силу, с которой считаются все политические партии. Такие ассоциации имеют свою штаб-квартиру, региональные и местные отделения.
Главная цель жилищного движения – повышение заинтересованности квартиросъемщиков в выработке грамотных решений относительно домов, в которых они живут, вовлечение их в процесс принятия таких решений. Для этого за рубежом применяются две разные модели – модель “скидки” и модель “амортизации”. Модель “скидки” предполагает возможность выбора тех услуг, в которых нуждается квартиросъемщик. Пропорционально этому рассчитывается квартплата. Согласно модели “амортизации”, чем бережнее вы относитесь к своему жилью, тем меньше платите. Разве что-то мешает украинским квартиросъемщикам (собственникам и нанимателям) тоже начать объединяться для защиты своих прав в сфере ЖКХ?
Очень важный факт: в Швеции для решения проблем в этой сфере создан и успешно функционирует Жилищный суд, результатами работы которого являются: полная прозрачность деятельности всех структур ЖКХ и тарифов на жилищно-коммунальные услуги; отсутствие коррупции; близкое к идеальному качество обслуживания потребителей; предъявление простыми жителями исков монополисту – обычное дело (причем в большинстве случаев выигрывают жильцы).

Финляндия
ЖКХ Финляндии отличается высоким качеством предоставляемых услуг. Так, в этой стране 1,4 миллиона домов объединены в 70 тыс. акционерных обществ – владельцев жилой недвижимости. 50 тыс. из них пользуются услугами компаний по управлению недвижимостью (операторов), 20 тыс. управляются самостоятельно. Оператор (управляющая компания), прежде всего, отвечает за ежедневное управление в соответствии и согласно договору на управление, в котором оговариваются условия и перечень услуг и расценки. Оператор (управляющая компания) выбирает эксплуатирующую организацию, для небольших объектов члены товарищества выбирают ее сами.
Эксплуатирующая организация предоставляет жилищно-коммунальные услуги либо самостоятельно, либо по договору со специализированными компаниями (ремонтно-строительные, уборка территории, снега, охрана, вывоз мусора и пр.). Эксплуатирующая организация ежегодно отчитывается перед жильцами о доходах и расходах, а также балансе общества собственников жилья. При этом в Хельсинки всеми коммунальными системами владеет город. Мэр города считает, что так надежнее – никто не отключит отопление ни при каких обстоятельствах. Правда, при этом множество электростанций в Финляндии находится в частных руках. Более того, отопление в Хельсинки централизованное. Однако это не мешает бесперебойно предоставлять услуги ЖКХ, а морозы не повергают руководство города в знакомое многим российским губернаторам состояние тягостного ожидания: может, пронесет.
А функционирует все нормально в этих условиях просто потому, что ЖКХ в Финляндии, как и во многих других странах, давно уже развито как нормальный бизнес (конечно, с учетом социальных особенностей). И не важно, кому принадлежат объекты ЖКХ, централизована система отопления или нет. Главное — сама система управления строится по одинаковым правилам: минимизация издержек и использование передовых технологий. Например, для выработки электроэнергии и тепла можно использовать три источника — уголь, газ и гидроэнергию. Выбирается то, что дешевле. А на случай сильных морозов (-30° и ниже) в городе есть резервные станции, которые работают на масле. Особая гордость мэра — две отапливаемые улицы Хельсинки. Туда совершенно без всяких дополнительных затрат идет вторичное тепло из домов.

Что касается конкуренции, то у горожанина есть право и технические возможности выбрать, у кого выгоднее покупать услуги. В этом случае он должен оплатить городским сетям услуги передачи электроэнергии от альтернативных источников. При этом власти следят, чтобы у компаний не было конкурентных преимуществ.
Конечно, в Финляндии нет 60-процентного износа коммунального оборудования, но все равно на поддержание систем в рабочем состоянии, на их обновление, на новые проекты нужны деньги. Но деньги приходят туда, где система управления понятна и стабильна, где кредит - не проблема ни для муниципальной, ни для частной структуры, и где гарантируется возврат вложений с прибылью. Местный водоканал – структура, которой полностью владеет город. Это коммерческое предприятие со своим бюджетом. В его распоряжении находятся и сети водоснабжения, и канализационные сети, и все водонапорные башни. В свое время предприятие взяло кредит в 150 млн евро на 20 лет и теперь постепенно выплачивает его из своих доходов.

Южная Корея и Мозамбик
Хорошо в жарких странах: там нет надобности в отоплении, так что и платить не за что. А вот в Южной Корее есть центральное отопление, притом в двух вариантах — газовое и электрическое. Газовое дороже, но и установка электрического обойдется в копеечку. Кроме того, электрическое отопление днем отключают.
Интересно платят за электроэнергию в Мозамбике. Здесь эта услуга предоставляется на принципах предоплаты, а счет на электричество жители этой страны пополняют, как счет на мобильный телефон, и делают это чаще всего на автозаправках.

По материалам сайта http://leaderperson.com