ЖКХ-контроль с Владимиром Новосядом: Постой-ка, застройка

Материал взят из сайта http://www.belgazeta.by

На данный момент мы находимся в парадоксальном положении: в стране на каждого жителя приходится 25 кв. м, при этом количество очередников на улучшение жилищных условий составляет 718,3 тыс. человек.

К такому дисбалансу привели, во-первых, непропорционально низкие коммунальные платежи; во-вторых, легкий доступ к кредитным ресурсам и другим преференциям для определенных категорий граждан, которых сложно причислить к нуждающимся.

Сейчас оставили только две социальные категории, имеющие право на получение льготного кредита (многодетные семьи и военнослужащие), но перспектива приобретения доступного жилья даже у этих категорий все равно выглядит минимальной.

К сокращению льготных очередников привело, в частности, то, что застройщики только в последний год стали покупать землю на аукционах. До этого, начиная с 2011г., государство обязывало всех застройщиков строить 30-40% жилфонда, который сдавался городу, с минимальной рентабельностью - до 5%.

Сейчас, когда земля покупается на аукционах, никто не может обременять застройщиков такими цифрами, иначе они пропадут. Параллельно властями доводятся цифры, которые, несмотря на снижение объемов строительства, все равно выглядят большими.

Нужны ли нам такие объемы? Может, взять за основу европейский опыт строительства?

В Европе муниципальные власти определяют зоны комфортности на территории, затем туда допускают инвестора: тот приходит со своими деньгами, а объекты, в которые привлекаются собственные средства, строятся и продаются достаточно быстро - никто не хочет работать себе в убыток.

При нашей же системе, построенной в т.ч. на льготном кредитовании, покупатель должен и банку, и застройщику. Получается, что застройщик при определенной конъюнктуре рынка уже не заинтересован в том, чтобы построить объект в срок. При существующей схеме он не просто зарабатывает на квадратном метре, но и за счет средств покупателя строит свои квадратные метры.

Это значит, что при строительстве домов постоянно будут заключаться допсоглашения, поскольку застройщику нужны живые деньги, а не кредитные ресурсы. Этот порочный круг необходимо прервать, иначе мы будем продолжать порождать ненужные конфликты, которые на данный момент в большом количестве пытаются разрешить в приемных местных администраций и Мингорисполкома.

Мы столкнулись с ситуацией, когда под конкретного застройщика готовятся конкретные указы, согласно которым он освобождается от налогов, от различного рода обязательств, строит жилье в достаточно элитном районе, которое сдает с кучей недоделок. Как показывает практика, такие конфликты неразрешимые, и их надо предотвращать.

Если у государства деньги закончились и рынок нуждается в собственных средствах, двери настежь надо открывать нормальным инвесторам, с опытом строительства в Европе: причем не только бизнес-центров класса А, но и жилфонда. Они придут со своими технологиями и адекватной ценой за квадратный метр.

Общеевропейская практика такова, что стоимость квадратного метра равняется примерно среднестатистической зарплате по стране.

Наши застройщики тоже об этом знают, но вслух рассуждать на эти темы не принято: все понимают, что в нашем квадратном метре много чего заложено - и стоимость земли, продаваемой с аукциона, другие дополнительные обременения и даже решения исполкомов, которые тоже стоят определенных средств. Где водятся большие деньги, в наших условиях почему-то возникают такие же большие проблемы у потенциальных инвесторов - многие боятся приходить из-за непрозрачности работающих на рынке строительства схем.

Строительная отрасль - одна из немногих, которая регулируется не только нормативными правовыми актами, но и письмами Минстройархитектуры, которые к таковым не относятся, что является уникальной ситуацией. Такими письмами регулируется в т.ч. вхождение инвестора на рынок. Например, в центре Минска зарубежный инвестор задумал начать строительство, на что получил письмо из министерства, в котором утверждено положение о том, как инвестпроект должен быть реализован. Инвестор должен сразу заплатить 10% от стоимости инвестиций, 10% - на адаптацию проекта (при этом у нас только один институт, который занимается адаптацией), еще несколько раз по 10% и т.д.

У нас строительство завязано не только на больших деньгах, но и на ожиданиях людей получить свои квадратные метры. Такие отрасли, как строительство, ЖКХ, медицина требуют грамотных решений, причем эти решения априори не могут быть радикальными - только продуманными и пошаговыми, в рамках понятного алгоритма и с долгосрочной перспективой. Власти должны понимать, что деньги - рукотворный инструмент, и очень многое зависит от того, в какое русло их направить. Если решения, связанные с финансами, принимаются в угоду определенному кругу людей, очень быстро возникнет конфликт интересов, который способен перерасти в социальный конфликт в масштабах страны.