САМОУПРАВЛЕНИЕ В ЖКХ: ПРОБЛЕМЫ СТАНОВЛЕНИЯ

Ольга Лихачёва. Социолог Учреждения "Эффективное управление зданиями", специально для Forumdom
Соседствуя с Европейскими странами, где система менеджмента в ЖКХ шагнула вперед, в Беларуси все еще сохраняется традиционный подход к управлению жилыми многоквартирными домами, сложившийся в советский период. Его недостатками являются: низкое качество обслуживания, юридические трудности в распоряжении собственностью, финансовые «хитрости» в тарифах, отсутствие осознания себя хозяевами у жильцов и т.д.

Однако, благодаря созданию и функционированию современных форм управления домом (ТС и ЖСПК), постепенно формируется сообщество менеджеров, готовых вывести сферу самообслуживания в ЖКХ на высокий уровень качества. Так, учреждением «Эффективное управление зданиями» был проведен опрос в 50 товариществах собственников г. Минска. В нем приняли участие председатели, члены правления, члены ревизионной комиссии, бухгалтера и другие представители руководящих органов товариществ.
В ходе исследования выяснилось, что 35,3% товариществ собственников приходилось сталкиваться с недобросовестным исполнением обязанностей работников жилищно-коммунального обслуживания.



При этом, более половины (62,1%) подавали жалобы на данные службы в течение последнего года. Однако в качестве позитивного момента можно отметить то, что в 74,4% случаев жалоба поспособствовала положительному решению проблемы. Каждому пятому (25,6%) жалоба не помогла, и проблема остается нерешенной.

Достижение эффективности в качестве обслуживания зависит не только от сторонних структур. Сами жители также должны проявлять максимальную активность для создания и поддержания уюта и безопасности своего дома. Мы поинтересовались у председателей и других руководителей ТС и ЖСПК, насколько вовлечены собственники в самоуправленческую деятельность. Как показал опрос, активно участвуют лишь некоторые (89,6%). Остальные предпочитают возложить свой «интерес» на председателя и правление.



По мнению руководящего органа товариществ 94% жителей интересуются расходами дома. Более половины (52,9%) - в случае спорных ситуаций, каждый пятый (22,1%) проверяет финансовые траты раз в месяц, а 5,9% вообще никогда не интересуются, куда уходят их деньги. Отметим, что, несмотря на относительно невысокую активность жителей в самоуправлении своим жильем, большинство все же заинтересовано в грамотном и добросовестном распределении финансового бюджета дома.
По данным опроса, 75,8% председателей сталкиваются с проблемами в управлении товариществом, среди них были указаны следующие:


Как видно из таблицы, среди проблем наиболее распространенными оказались финансовые вопросы. На втором месте – проблемы, связанные с законодательной базой. Меньше всего трудностей испытывают в общении с жильцами.

В результате проведенного опроса было выявлено, что основными проблемами, препятствующими успешному управлению товариществами являются следующие:

• кадровые: нехватка высококвалифицированного обслуживающего персонала, а также менеджеров, управленцев в данной сфере;
• финансовые: ТС и ЖСПК не располагают достаточными финансовыми возможностями для управленческой деятельности, отсутствует «прозрачность» в тарифах ЖКХ;
• нормативно-правовые: противоречивость законодательных актов, не всегда учитывается общественное мнение при принятии законов;
• качество оказания услуг: низкое качество технического обслуживания в сфере оказания коммунальных услуг;
• социально-психологические: конфликты с жильцами, сложность процесса вовлечения собственников в самоуправление, отсутствует взаимная ответственность (между жильцами и управляющими).

Какие меры необходимы, для быстрого и эффективного разрешения всех вышеперечисленных проблем? По мнению председателей товариществ, главным решением является совершенствование законодательной базы.
Респондент1: «Необходимо отрегулировать законодательство в части работы с ТС»
Респондент2: «Нужно изменить нормативную базу ЖКХ, уравнять в правах ЖЭСы и ТСы»
Респондент3: «Дать товариществам больше экономических свобод, а именно – распоряжаться денежными средствами, собранными на капитальный ремонт, самостоятельно».

Однако, принятие нового законодательства еще не решение всех проблем. Продуманная административно-управленческая деятельность также будет важным условием успешного развития современного менеджмента в ЖКХ.
Респондент1: «Необходимо сократить работников низкой квалификации и повысить заработные платы специалистам, чьи знания соответствуют современным технологиям и требованиям»
Респондент2: «Самоуправление не совместимо с ЖКХ. Необходимо вывести собственников из коммунального обслуживания»
Респондент3: «Создание обслуживающих компаний улучшит самоуправление»
Респондент4: «Важно информировать население о преимуществах современной системы самоуправления в ЖКХ. Распространять наилучшие примеры, активизировать жильцов к совместной заботе о доме».

Недостаток знаний о современных требованиях менеджмента сказывается на управленческой деятельности председателей. Это заметили и сами председатели, а также члены и председатели правления товариществ. Так, многие посчитали необходимым осуществлять периодическое обучение председателей, обмениваться опытом, привлекать к совместной работе профессиональных юристов и бухгалтеров. Для этого нужен рынок образовательных услуг в сфере ЖКХ, проведение обучающих курсов, школ, круглых столов.
Существенным вкладом в развитие самоуправления в ЖКХ является опыт соседних стран. Изучая систему обслуживания и управления жилыми домами в Польше и Литве, председатели используют наилучшие европейские практики организации комфортного проживания для жителей домов. Однако, в связи с особенностями государственного социально-экономического и политического устройства Беларуси, максимально применить европейскую схему менеджмента в жилищном управлении крайне сложно. В своих ответах респонденты указывали, что нам порой не стоит "изобретать велосипед", а обратиться к международному опыту по вопросам организационного устройства жилищного самоуправления, возможностям использования площадей общего пользования и прилегающей территории, особенностям взаимодействия с жильцами и повышению их включенности в деятельность, связанную с управлением домами.

Таким образом, имеется острая необходимость решения многочисленных вопросов ЖКХ как в крупнейшей сфере оказания услуг, так и в системе ее управления путем активизации собственников жилья, развития самоуправления. К сожалению, несформированное чувство ответственности у жильцов, неопытность управляющих создающихся ТС и ЖСПК, финансовые и юридические препятствия, недостаточно развитая культура взаимодействия различных субъектов управления жилищно-коммунальной сферой усиливают недовольство населения ее состоянием, ведут к возникновению социальной напряженности в обществе.