1. Поддержка Forumdom.by осуществляется Учреждением «Эффективное Управление зданиями»
    Наше учреждение – это команда опытных профессиональных экспертов в юридической, социально-управленческой, экономической сферах, добившихся больших успехов в системе управления ЖКХ.

    Зарегистрируйся на форуме или Telegram задай вопрос эксперту!

Общие собрания

Тема в разделе "Менеджмент и финансовые вопросы в ТС и ЖСПК", создана пользователем Я Дмитрий, 16 июл 2014.

  1. Я Дмитрий

    Я Дмитрий Пользователь

    Регистрация:
    20 июн 2014
    Сообщения:
    145
    Симпатии:
    22
    Баллы:
    18
    Ещё один вопрос к экспертам. Делая ревизию ЖСПК столкнулся с такой ситуацией.

    Может ли самое первое учредительное (организационное собрание) собрание ЖСПК быть правомочным решать вопросы, отнесённые к компетенции общего собрания членов ЖСПК, таких как:
    - установление размеров и сроков уплаты взносов, ставок пени
    - назначение председателя и бухгалтера
    --выбор уполномоченных, правления, ревизионной комиссии

    - выбор способа распределения квартир (по кодам или жеребьёвка)

    Т.к. ЖСПК создаётся по инициативе госоргана (районного исполкома города), я конечно понимаю их интерес одним махом решить все вопросы, в т.ч и побыстрей пропихнуть своего человека в председатели правления. Видимо это такая практика и все на это закрывают глаза.

    Но по сути, это же не правильно, т.к. на первом собрании ещё нет членов ЖСПК, а есть учредители ЖСПК, а они станут членами ЖСПК только после государственной регистрации. Соответственно высшего органа управления тоже ещё нет и подобные решения не могут быть приняты. На мой взгляд основная цель учредительного собрания- учреждение организации и утверждение её Устава.

    А как относится к такому собранию, когда на нём, принимаются решения не соответствующие букве закона (в частности передаётся право устанавливать сроки уплаты взносов правлению ЖСПК). (это же прямое нарушение ЖК) и под этим делом подписывается председатель собрания, он же руководитель отдела жилищной политики района. И этим переданным правом председатель правления и бухгалтер в последствии активно пользуются, устанавливая с каждым паевым взносом новые сроки оплаты в т.ч. и индивидуальные сроки для вновь вступивших членов.
     
    Последнее редактирование: 16 июл 2014
  2. Project Manager

    Project Manager Администратор

    Регистрация:
    4 фев 2014
    Сообщения:
    190
    Медиа:
    36
    Симпатии:
    46
    Баллы:
    28
    Род занятий:
    Управление недвижимостью
    Дмитрий, приглашаем Вас на семинар. Там можно получить развернутые ответы на все вопросы + посмотреть эффективно управляемые дома ТС и ЖСПК.
    Уважаемые председатели, члены правления и собственники жилья!
    Учреждение «Эффективное управление зданиями» приглашает Вас принять участие в 3-х дневном обучающем семинаре «Самоуправление - эффективная форма контроля: ТС, ЖСПК, ЖРЭО», который состоится с 29 по 31 июля в г. Минске.

    На семинаре у Вас будет возможность узнать о современных методах эффективного самоуправления в сфере ЖКХ, законодательных аспектах пользования общей собственностью, а также регулировании финансовых потоков дома. Опытные эксперты в сфере жилищно-коммунального хозяйства помогут Вам разобраться в вопросах ведения документооборота, применения нормативно-правовой базы, механизмах контроля принятых решений на общем собрании. На третий день участники посетят самоуправляемые дома ТС и ЖСПК в качестве примера.

    Основное желание жильцов – комфорт и безопасность. Установка новых технологий, таких как видеонаблюдение, шлагбаум, изгородь вокруг территории, позволяют жителям дома ощущать себя в безопасности. Ухоженные дворы, клумбы и лавочки создают уют для проживающих. Все это появляется благодаря не только председателям, обладающим достаточной компетентностью, но и желанием, заинтересованностью самих жильцов.

    Предоставленная возможность обмена опытом в управленческой деятельности домов позволит объединить председателей, отстаивающих право собственности и эффективное управление ею. По итогам семинара участники смогут обсудить достоинства и недостатки современной законодательной базы в ЖКХ в Республике Беларусь, смогут внести ряд предложений по усовершенствованию деятельности настоящих и будущих председателей товариществ собственников и ЖСПК для развития самоуправляемой системы жилыми домами в Беларуси.

    Вместе мы добьемся комфорта и безопасности Вашего жилища!
    Семинар состоится 29 – 31 июля в конференц-зале гостиницы «Планета», по адресу: г. Минск, пр. Победителей, 31. Начало в 10.00. Внимание! Участие в мероприятии бесплатное! Необходима предварительная регистрация.

    Подать заявку можно по адресу domforum2014@gmail.com. В заявке укажите ФИО, номер ЖСПК, должность в ТС или ЖСПК, контактный телефон.

    По всем вопросам обращайтесь по адресу domforum2014@gmail.com или по тел.+375172039569 (офис) или +375292017648 (Полина)

    С уважением,
    Коллектив учреждения «Эффективное управление зданиями»
     
  3. Я Дмитрий

    Я Дмитрий Пользователь

    Регистрация:
    20 июн 2014
    Сообщения:
    145
    Симпатии:
    22
    Баллы:
    18
    И ещё один вопрос экспертам юристам.
    Имеют ли право голосовать на собрании вновь вступившие члены, которых только на этом собрании приняли в члены ЖСПК?
    Как это вопрос решают практики?
    Просто сейчас столкнулся с ситуацией. На собрании вопрос принятия исключения из членов ЖСПК стоял в повестке последним. А будущие члены ЖСПК присутствовали на собрании с самого начала и с самого начала принимали участие в голосовании. Сейчас понимаю, что это было нелогично.
    Может стоит такие вопросы ставить в самое начало повестки, и тогда после принятия в члены ЖСПК, он имеют право голосовать.
     
  4. Евгений-юрист

    Евгений-юрист Активный пользователь

    Регистрация:
    8 май 2014
    Сообщения:
    546
    Симпатии:
    93
    Баллы:
    28
    Если хотите, чтобы голосовали, тогда принимайте решение в самом начале. Если не хотите учитывать эти голоса, то в конце. Это тактика.
    А если все варианты рассматривать, то необходимо обратиться к ст. 193 ЖК. Принципиальным является: к моменту принятия решения вы член жспк или нет (т.е. имеете ли вы право голосовать или нет). Есть следующие варианты. Выбирайте, какой вам подходит:
    1. Учредители организации застройщиков становятся ее членами с даты государственной регистрации этой организации.
    2. Граждане, юридические лица и индивидуальные предприниматели, вступающие в организацию застройщиков во время строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества, становятся ее членами с даты принятия соответствующего решения общим собранием (собранием уполномоченных) членов организации застройщиков на основании их письменного заявления.
    3. При переходе права собственности на объекты недвижимого имущества к другому гражданину, юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю новый собственник имеет право вступить в члены организации застройщиков, подав соответствующее заявление в правление этой организации. Новый собственник становится членом организации застройщиков с даты регистрации такого заявления в правлении организации застройщиков. В этом случае принятие решения общим собранием (собранием уполномоченных) членов организации застройщиков о приеме в члены организации не требуется.
     
  5. Евгений-юрист

    Евгений-юрист Активный пользователь

    Регистрация:
    8 май 2014
    Сообщения:
    546
    Симпатии:
    93
    Баллы:
    28
    Если глобально смотреть на вещи, это всего лишь тактика. Если вам эти решения необходимы, вы их проводите сейчас. Если нет, затягиваете этот процесс.
    Учредители могут определять правила игры на будущее. Они же после регистрации жспк автоматом становятся участниками. Распределение квартир тем более не входит в задачи ЖСПК, как юридического лица, т.к. это структура для обслуживания общей собственности.
     
  6. Я Дмитрий

    Я Дмитрий Пользователь

    Регистрация:
    20 июн 2014
    Сообщения:
    145
    Симпатии:
    22
    Баллы:
    18
    В чём у нас была одна из проблема с таким решением учредительного собрания. Исполком рекомендовал кандидатуру председателя, ещё не прошедшего согласования в установленном порядке. Учредительное собрание было поставлено перед фактом, что избрать нужно именно сейчас и никак не позже. Таким образом в условиях ограниченного времени и ограниченной информации о кандидате учредительное собрание избрало его председателем. И этот председатель "наивно" считал, что он уже принят на работу и имеет право на ЗП именно с даты учредительного собрания. По результатам последующей работы, он также показал себя не с лучшей стороны. На мой взгляд такое решение мало того, что было необдуманным и преждевременным но и не правомерным, т.к согласно ст. 191, Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З "Жилищный кодекс Республики Беларусь" Председателем правления избирается гражданин, ................, кандидатура которого согласована местным исполнительным и распорядительным органом в порядке, установленном этим органом.

    А алгоритм действий в данной ситуации мог быть следующим
    1. На учредительном собрании учредители могут выдвигать кандидатуры своих председателей. Далее все вместе принимают решение по выбору кандидата из предложенных, но ещё никого не назначают .
    2. Выбранного кандидата на должность председателя направляют для согласование его кандидатуры в исполком. А ведь там его могут и не согласовать.
    3. И только после этого, уже после гос регистрации ЖСПК, собирается общее собрание уже членов ЖСПК которое избирает председателя из числа тех кто прошёл согласование в исполкоме (свой или из кадрового запаса рекомендованного исполкомом)

    А по поводу правил игры на будущее относительно работы ЖСПК это только то что будет прописано в Уставе, если в уставе не прописан размер взносов или порядок его определения, что либо иное прописанное в протоколе учредительного собрания - не более как пожелания, т.к. основная цель учредительного собрания - учреждение организации, разработка и утверждение его основного документа - Устава.
     
    Последнее редактирование: 23 июл 2014
  7. Алеся

    Алеся Новичок

    Регистрация:
    28 авг 2014
    Сообщения:
    19
    Медиа:
    4
    Альбомы:
    1
    Симпатии:
    7
    Баллы:
    3
    Добрый день. Готовлюсь к общему собранию. Подскажите мне правильно ли я делаю:
    Хочу посчитать долю собственника в общем имуществе для подсчета голосов. У меня в тех. паспорте на дом указано общая площадь здания -14290,8/общая площадь жилых помещений -10328/жилая площадь-5663/площадь нежилых помещений -3259,8. Какую цифру мне надо брать за общую? 10328+3259,8 так? дальше в ведомости помещений и их площадей у меня есть на каждую квартиру общая площадь (75,8) и площадь по снб (80,9) Какую цифру мне брать для расчета доли?
    Потом я предполагаю считать по формуле: (пл.квартиры * 100)/на общую площадь. Округляем до 2 знаков после запятой. Правильно?
    А нужно ли сюда прибавлять земельный участок?
    И ещё один вопрос. В Законе о совместном домовладении четко написано, что для проведения собрания по выбору способа управления, письменное уведомление посылается заказным письмом каждому собственнику или вручается под роспись. В ЖК ст.215 п.8 написано про письменные уведомления, но нет указания на то, что уведомления должны быть присланы заказным письмом или вручены под подпись. Значит ли это, что все собрания, кроме решения о способе управления, можно проводить без заказных писем и вручения под роспись?
     
    Последнее редактирование: 28 авг 2014
  8. Евгений-юрист

    Евгений-юрист Активный пользователь

    Регистрация:
    8 май 2014
    Сообщения:
    546
    Симпатии:
    93
    Баллы:
    28
    Добрый день! Что касается определения доли собственника: необходимо исходить не из общей площади здания, а из общей площади жилых (квартиры) и нежилых (офисы) помещений (проще сказать, исходя из площади помещений, указанных в свидетельствах о праве собственности и технических паспортах на помещения). Не совсем понятны цифры площадей (но я полагаю, что все верно: необходимо брать жилую и нежилую, принадлежащую собственникам площадь). Формула верная - только брать надо площадь, как указывали выше. Округление до 2 знаков хорошее, можно до 3, т.к. площади квартир маленькие. Не понятно в каких цифрах выражена общая площадь жилых помещений, если в СНБ, то необходимо брать площадь квартиры в СНБ, если нет - то просто площадь квартиры. Закон о совместном домовладении на сегодняшний день не регулирует отношения по жилым помещениям. Необходимо смотреть Жилищный кодекс и соответствующую главу о товариществе собственников. Я бы кроме Вашего устава, ст. 215 ЖК обратил бы внимание на п. 2 ст. 177 ЖК, где сказано, что необходимо направлять заказное письмо либо под расписку, и сделал бы так, как предписывает данная статья.
     
  9. Lara

    Lara Новичок

    Регистрация:
    4 сен 2014
    Сообщения:
    2
    Симпатии:
    0
    Баллы:
    1
    Добрый день! Собираюсь провести заочное голосование. Заработная плата сотрудников ТС не привязана ни к чему. В бюллетне ставлю вопрос:
    Привязать заработную плату сотрудников ТС к тарифной ставке 1-го разряда, согласно ст.60 ТК
    К
    этому вопросу можно добавить согласно штатного расписания?
     
  10. Я Дмитрий

    Я Дмитрий Пользователь

    Регистрация:
    20 июн 2014
    Сообщения:
    145
    Симпатии:
    22
    Баллы:
    18
    Мне кажется формулировка вопроса "корявенькая, на разговорном слэнге", т.е. ни о чём. Сразу напрашивается куча дополнительных вопросов. Что за ставка, в каком размере, к кому применяется ко всем или не ко всем, как изменяется и т.п.

    Есть другой вариант
    В компетенцию общего собрания ТС входит утверждение форм и систем оплаты труда ст. 215 ЖК .
    Всё что касается оплаты труда, а именно -применения различных форм и систем, порядок расчёта вознаграждения и т.п. может быть прописан в ЛНПА - именуемом Положение об оплате труда.
    Вы его разрабатываете , в нём вы прописываете что к чему вы "привязываете", как что изменяется, согласно чему определяется и т.п. и на голосование выносите вопрос о его утверждении.
    К рассылаемому бюллетеню прикладываете само положение.
     
  11. Lara

    Lara Новичок

    Регистрация:
    4 сен 2014
    Сообщения:
    2
    Симпатии:
    0
    Баллы:
    1
    Спасибо! Вознаграждений нет. Только оклад.
     
  12. Главный бухгалтер

    Главный бухгалтер Новичок

    Регистрация:
    13 май 2014
    Сообщения:
    28
    Симпатии:
    1
    Баллы:
    3
    вопросу можно добавить согласно штатного расписания?[/quote]

    Вопрос в повестке дня у Вас должен быть сформулирован следующим образом: установление (или изменение) штатного расписания или изменение должностных окладов сотрудников и утверждение (или внесение изменений) в положение об оплате и стимулировании труда. А в протоколе собрания, т.е. в решении должно быть указано следующее, например: 1. установить з/п сотрудникам в тарифных ставках 1 разряда, утвержденных для работников бюджетных организаций: председателю 20 тарифных ставок 1 разряда, бухгалтеру - 15 тарифных ставок 1 разряда. 2.Ввести штатное расписание в действие с 1 октября 2014 г. 3. утвердить положение об оплате труда и ввести его в действие с 1 октября.
    Вопрос в повестке дня у Вас должен быть сформулирован следующим образом: установление (или изменение) штатного расписания или изменение должностных окладов сотрудников и утверждение (или внесение изменений) в положение об оплате и стимулировании труда. А в протоколе собрания, т.е. в решении должно быть указано следующее, например: 1. установить з/п сотрудникам в тарифных ставках 1 разряда, утвержденных для работников бюджетных организаций: председателю 20 тарифных ставок 1 разряда, бухгалтеру - 15 тарифных ставок 1 разряда. 2.Ввести штатное расписание в действие с 1 октября 2014 г. 3. При изменении тарифной ставки 1 разряда, утвержденной для работников бюджетных организаций Постановлением Совмина изменять должностные оклады сотрудников в соответствии с п.1. 3. утвердить Положение об оплате труда и ввести его в действие с 1 октября.
     
    Lara нравится это.
  13. Главный бухгалтер

    Главный бухгалтер Новичок

    Регистрация:
    13 май 2014
    Сообщения:
    28
    Симпатии:
    1
    Баллы:
    3
    Уточните, пожалуйста, площади: 14290 - это общая по СНБ? Скорее всего да, т.к. общая площадь - это сумма всех жилых и нежилых помещений. А по вашим цифрам -это не так. В техпаспорте на дом должна быть указана площадь общая и по СНБ, и не по СНБ. В расчет лучше всего пользоваться площадями не по СНБ, т.к. в жировках на оплату коммунальных платежей и в техпаспорте на квартиру у людей указана общая площадь не по СНБ и так будет легче объяснять людям почему у них такая доля.
     
  14. Алеся

    Алеся Новичок

    Регистрация:
    28 авг 2014
    Сообщения:
    19
    Медиа:
    4
    Альбомы:
    1
    Симпатии:
    7
    Баллы:
    3
    Спасибо за помощь.
    И ещё возник такой вопрос. Если в товариществе старый устав, т.е. на собрании по уставу должно присутствовать 2/3 собственников, для того, чтобы оно считалось легитимным. А на собрание придет половина собственников, как по кодексу. Будут ли иметь юридическую силу решения, принятые на этом собрании?
     
  15. Евгений-юрист

    Евгений-юрист Активный пользователь

    Регистрация:
    8 май 2014
    Сообщения:
    546
    Симпатии:
    93
    Баллы:
    28
    Нет. Т.к. вы для себя решили установить квалифицированное большинство. Устав - локальный нормативный акт, который вы должны исполнять.
     
  16. Алеся

    Алеся Новичок

    Регистрация:
    28 авг 2014
    Сообщения:
    19
    Медиа:
    4
    Альбомы:
    1
    Симпатии:
    7
    Баллы:
    3
    А если я в уставе напишу, что решения могут приниматься 15 собственниками - это будет законно?
     
  17. Евгений-юрист

    Евгений-юрист Активный пользователь

    Регистрация:
    8 май 2014
    Сообщения:
    546
    Симпатии:
    93
    Баллы:
    28
    По общему правилу большинство вопросов в ТС решается на собрании, на котором должны присутствовать собственники, обладающие голосами более 50 % от общего количества голосов, и принимают решение более 50 % голосов от пришедших на собрание. Я говорю о том, что ваш устав не должен противоречить законодательству. Установить меньшее количество голосов для кворума или для принятия решения, в то время как в законе установлены другие пороги, Вы не имеете права.
     
  18. Alex1975

    Alex1975 Новичок

    Регистрация:
    16 авг 2015
    Сообщения:
    1
    Симпатии:
    0
    Баллы:
    1
    Прошу и помогите разобраться в п.4 и 5 ст.188 ЖК РБ очень нужна помощь если в ЖСПК 1000 ЧЕЛОВЕК
     
  19. Евгений-юрист

    Евгений-юрист Активный пользователь

    Регистрация:
    8 май 2014
    Сообщения:
    546
    Симпатии:
    93
    Баллы:
    28
    Необходимо понимать, что правила для всех одинаковые. И обязательность их соблюдения не зависит от количества собственников: или их 20, или их 1000.
    А теперь по пунктам:
    "4. По вопросам, указанным в абзацах втором и девятнадцатом пункта 1 настоящей статьи, решение считается принятым, если на правомочном общем собрании членов организации застройщиков при правомочном голосовании, проведенном путем письменного опроса, с учетом требований пунктов 2 и 6, части третьей пункта 8 статьи 187 настоящего Кодекса, за него проголосовали единогласно все члены организации застройщиков, присутствовавшие на общем собрании или принявшие участие в письменном опросе"

    Это значит: что решение по вопросам
    - внесение изменений и (или) дополнений в устав организации застройщиков;
    - принятие решений о реорганизации и ликвидации этой организации, назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора), а также утверждение передаточного - акта или разделительного баланса, промежуточного ликвидационного и ликвидационного балансов.
    принимаются, если за него проголосовали все присутствующие на собрании или принявшие в опросе.
    Собрание правомочно, если согласно п. 2 ст. 187:
    2. Общее собрание членов организации застройщиков является правомочным, если на нем присутствуют члены организации застройщиков, обладающие более чем половиной голосов от их общего количества, а собрание уполномоченных - в случае присутствия на нем уполномоченных, обладающих более чем двумя третями голосов от их общего количества, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 6 настоящей статьи.
    А при письменном опросе правомочно, если согласно п. 8 ст. 187:
    Голосование, проведенное путем письменного опроса, считается правомочным, если в нем приняли участие члены организации застройщиков, обладающие более чем двумя третями голосов от их общего количества.


    "По вопросам, указанным в абзацах четвертом - восьмом и тринадцатом пункта 1 настоящей статьи, решение считается принятым, если на правомочном общем собрании (правомочном собрании уполномоченных) членов организации застройщиков или при правомочном голосовании, проведенном путем письменного опроса, с учетом требований пунктов 2 и 6 и части третьей пункта 8 статьи 187 настоящего Кодекса, за него подано более двух третей голосов членов организации застройщиков (уполномоченных), присутствовавших на общем собрании или принявших участие в письменном опросе."

    В этом случае законодатель ввел квалифицированное большинство.
    Снова для правомочности обращаемся к ст. 187. А для принятия решения 2/3 голосов присутствующих.


    "По другим вопросам решение считается принятым, если за него подано более половины голосов членов организации застройщиков (уполномоченных), присутствовавших на общем собрании или принявших участие в голосовании, проведенном путем письменного опроса (по вопросам, касающимся управления общим имуществом, - более половины голосов членов организации застройщиков и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами этой организации)."

    В этом случае законодатель не предъявляет особых требований.
    Снова для правомочности обращаемся к ст. 187. А для принятия решения более 1/2 голосов присутствующих.


    "5. Уставом организации застройщиков могут быть предусмотрены иные вопросы, решения по которым считаются принятыми, если за них подано более двух третей голосов членов организации застройщиков, присутствовавших на общем собрании или принявших участие в голосовании, проведенном путем письменного опроса."
    Законодатель дает возможность усложнить Вашу жизнь. Вы имеете право уставом расширить перечень вопросов, которые будут приниматься квалифицированное большинство. Лучше делать проще.

    Если рассматривать Вашу ситуацию. Постарайтесь широко использовать орган управления - собрание уполномоченных. Следует увеличить квоту, чтобы собрание уполномоченных было рабочим органом. Конечно же, не все вопросы они могут решать. И стоит применять письменный опрос при проведении собраний. Это более мобильный способ организовать людей и получить их мнение по вопросам.
     
    Expert нравится это.
  20. funny

    funny Новичок

    Регистрация:
    18 ноя 2015
    Сообщения:
    13
    Симпатии:
    1
    Баллы:
    1
    Род занятий:
    председатель
    Адрес:
    ТС жилого дома по ул. Есенина дом 7
    здравствуйте! готовлюсь к своему первому общему собранию. и честно сказать, на курсах все было понятно, а сейчас останавливаюсь на каждую мелочь((( поэтому извините, если мои вопросы немного будут глупыми, очень волнуюсь)
    1. общее собрание планируется проводить очно, для голосования будут раздаваться бюллетени с перечнем вопросов. должны ли вопросы звучать так же как в протоколе, я имею в виду, могу ли я их указать сокращенно. например: выбор правления или следует указать все фамилии и голосовать по каждой? тогда чем этот бюллетень будет отличаться от заочного голосования?
    2. могут ли уполномоченные представлять ни отдельные квартиры, а долю собственности, т.е. можем ли мы выбрать 10 уполномоченных с количеством голосов для каждого по 0,1 от общей площади? так как мы хотим, чтобы каждый уполномоченный обладал приблизительно одинаковым весом голоса, можем ли мы установить на собрании, что от 1-го подъезда -2 человека с долей по 0,... от второго - 4 чел с долей 0,... и т.д.? следует ли прописывать это в уставе? следует ли все равно прописать для каждого номера квартир, которые он представляет?
    3.могут ли собственники быть и членами правления, и уполномоченными, и работать в ТС?
    4.как лучше предъявлять претензии к обслуживающей организации? то, что лучше письменно я понимаю. нужно ли проводить эту претензию через протокол общего собрания, правления, собрания уполномоченных? достаточно ли только подписи председателя? обязательно ли это должно быть заказное письмо, или вариант при котором я лично отдаю им письмо под роспись тоже подходит? и можно ли где-то подсмотреть бланк претензионного письма? как его лучше написать?
     

Поделиться этой страницей