Аналитика, развитие и реформы в ЖКХ

Председатель товарищества собственников: кто есть кто…

​

В этой заметке очень хотелось бы задуматься о том, кто такой председатель товарищества собственников в нашей жизни. А ведь и вправду, это человек, который отвечает за наше жилье. Но давайте начнем с самого начала…

Вы стали собственником жилья. Такие моменты всегда волнительны, все-таки не каждый день радуешь себя такой покупкой. Однако на следующий день начинается рутинная работа по обустройству жилья.

Все это начинается с посещения офиса товарищества собственников, где и произойдет ваша первая встреча с председателем. Он вам расскажет, куда сходить, что надо сделать, и предложит подписать договор на участие собственника в расходах по содержанию дома. Прочитав начало договора, вы поймете, что председатель – серьезная фигура, и его надо слушаться, делать так, как он сказал. Однако соответствует ли первое впечатление действительности? Вообще, кто такой, этот председатель, и как к нему относится?

Для понимания, вам просто необходимо разобрать в одном простом вопросе: кто вы по отношению к дому и что связывает председателя с Вашим домом?

Вы – собственник. Вы можете, что угодно: можете жить в квартире, можете сдавать, можете продавать. Короче, можете делать все, что Вам вздумается, конечно, не нарушая прав других собственников. Я просто хочу сказать, что вы – хозяин, который определяет судьбу жилья. Это самое главное. Пока не придет понимание этого, вы не сможете правильно вести себя и с другими собственниками, и с председателем, и с другими людьми и организациями. Еще одно маленькая, но очень Важная ремарка. Ваша собственность не заканчивается за порогом вашей квартиры, она продолжается и в коридоре, и на лестничной площадке, и в подвальных помещениях. Даже лампочка, которая горит в подъезде, тоже Ваша собственность. Поэтому Вы несете ответственность за все, что происходит с вашим многоквартирным домом. Вы решаете, огородить ли площадку или нет, поставить шлагбаум или нет, снимать всех на камеру или нет. Это Ваша прямая задача и обязанность, которая возникла, когда получив фиолетовое свидетельство о государственной регистрации права собственности, Вы счастливые выбежали из агентства по государственной регистрации и земельному кадастру. Но кроме этого у Вас появилось очень важное право жить в своем многоквартирном доме так, как посчитаете нужным.

Председатель же – это тот человек, который претворяет в жизнь Ваше мнение о том, как должен жить Ваш дом. Председатель – это не начальник, слово которого закон. Я, открою секрет, Вы начальник по отношению к председателю. Это обусловлено рядом моментов.

Во-первых, вы, являясь участником товарищества собственников, через общее собрание будете принимать основополагающие решения.

Во-вторых, именно вы принимаете на работу председателя. А теперь вспомните своего руководителя и то, как он определяет, чем будет заниматься тот или иной работник. Просто перенесите этот положительный опыт на ваш дом, просто определяйте то, что должен делать председатель. И самое главное, если что-то не сделано либо сделано плохо, применяйте соответствующие санкции как материального, так и нематериального характера.

Что же я хотел сказать?

Да все очень просто.

Жить надо как хозяин. Жить с мыслью о будущем, о том, что можно передать детям эффективно работающий дом.


Мира Вашему дому,
Евгений Кислый

 

Статья хорошая, но такой подход может «убить» и хорошего председателя. Я собственник и буду плевать в лифте, бросать окурки, а потом тыкать в председателя и орать почему так грязно. У членов ТС и ЖСПК кроме прав еще и обязанности. Вот о них, для равновесия и необходимо написать. Для любого ТС и ЖСПК важно активность всех членов и чтоб эта активность была больше конструктивной, чем негативной. Председатель – это прежде всего партнер в доме, а не «стрелочник» или «козел отпущения».

 

Вы что президент чтоб тыкать? Насмотрелись.
Давайте разведем понятия Законодательная власть в доме и исполнительная. На мой взгляд и 15 летний опыт председатель не нужен. Правление и управляющий.
Правление и обслуживающая организация. Правление выбирает председателя для ведения своих заседаний и не более.

 

Это уже другая крайность. ТС и ЖСПК – юридические лица и соответственно должны иметь руководителя. Кто подписывает платежки, отчеты в фискальные органы, договора? Правление? Уполномоченные или общее собрание? Нет. Председатель. Соответственно он и несет ответственность. Вряд ли найдется желающий быть исключительно «марионеткой» - только платить штрафы или «сидеть». Тем более за небольшие деньги. Что касается Правления, то согласно ЖК, это самый бесправный орган, который не имеет полномочий и решений обязательных к исполнению председателем. Еще раз повторюсь – надо искать компромисс и стремиться к партнерству. Тогда жизнь в доме будет комфортной и безопасной.

 

В нашем случае заключен контракт с Управляющим. Правление имеет право расторгнуть контракт с руководителем. Управляющий распоряжается деньгами и заключает все договора. И ничего, уже 14 лет, почти 300 квартир и ни копейки дотаций. И ядовитая ревизионная комиссия в придачу. Кто такой председатель ТС ,я не могу понять последние 16 лет. Это исполнительная или законодательная власть? В небольших домах можно и объединить. Все начинается с Устава. А правления бояться все- включая администраций района. Кстати Управляющий работает 13 лет. В место управляющего может быть и управляющая компания.
В случае с Председателем кто подписывает с ним контракт? Его ж на собрании выбрали. Кто контролирует его работу? Как решена проблема отпуска и время работы? Кто утверждает годовую смету? Оклад и премия? Премию кто утверждает? Сам себе, вот класс система.

 

Уважаемый 2ku, позволю не согласиться с Вашими предыдущими постами.
Председатель в кооперативе обязательно нужен (просто в Вашем случае он формально(и по закону) называется управляющий, а по сути должен выполнять те же обязанности).
И что управляющий, что председатель эффективно один работать не сможет, для работы с членами кооператива нужна команда (правление).
"Сам себе" премию выписать и смету утвердить настоящий председатель в нормальном живом коллективе (ТС,ЖСПК), где люди заинтересованы в эффективном управлении зданием и решении других уставных целей не посмеет, он понимает что на это полномочия есть только у общего собрания, а ревизия может и проверить.
Не знаю какого правления правления бояться исполкомы, видимо только правления ТС или ЖСПК в котором люди доведены до крайности бездействием органов власти, и в том числе своего председателя. Сам столкнулся на практике, когда в виду полного бездействия назначенного исполкомом председателя, для получения информации и решения уставных вопросов правлению и просто активным членам жспк пришлось обивать пороги госорганов.
Там же где председатель толковый,думающий работающий для людей для себя он не допустит такой ситуации, а будет работать на опережение.
И в исполкомах, УКСАХ охотнее примут на приём и выслушают Руководителя ТС (нежели десяток тёток и дядек, которые пришли разговаривать на эмоциях, и каждый пытается вставить свои пять копеек, в итоге продуктивная беседа превращается в базар, и визит оказывается бесполезным).
Как-то раз мы пришли на приём к тов. Лещинскому (Исполком Центрального района) такой шумной компанией и начали осыпать его дружно каждый своими наболевшими вопросами. По итогу он говорит, ребята я Вас понимаю с Вашими проблемами, но у Вас должен быть ПРЕДСЕДАТЕЛЬ, который должен представлять всех Вас, и решать все Ваши вопросы и т.п. , где он?, Вот сейчас рабочее время Вы все должны быть на своих рабочих местах, а Вы тут тратите время на ожидание в очереди на приём, вам чё больше нечем заняться?
Т.е. председатель- это лицо ТС,ЖСПК, И в идеале, когда в этом лице, один из членов ТС(ЖСПК)

Конечно есть свои минусы
На штатном председателе не сэкономишь на зарплатных налогах.
И самое главное если тем, на кого он работает "до барабана" чем он занимается, то он и будет заниматься не тем чем надо.
Но такая же ситуация будет и с управляющим, если вы ему всё доверите и не будете с ним сообща работать, не будете контролировать глядишь и там финансы не туда потекут. Если управляющий 15 лет у Вас не просит дополнительных взносов на какие либо цели совсем не значит , что у Вас в ТС всё хорощо, может просто арендной платы в конверте и откатов от ремонтов ему достаточно для покрытия своих текущих затрат.

 

Дорогой Дмитрий очень хотелось что бы Вы изучили мат часть, кооператив и товарищество собственников это принципиально разные организации , живущие по разным законам. Не посмеет хаха два раза "Силач " тому пример. Мы не нуждаемся в приемах и когда глава района посещал наши заседания с целью выбить денег на подсветку из средств капремонта, 11 человек, это не одного зажать в кабинете. Да правление иногда прикрывает управляющего от наездов гос органов беря на себя непопулярные решения. А что с него взять коллективный орган. Управляющий работает на контракте где прописаны должностные обязанности, а председатель этакий вольный стрелок без определенного рабочего места и времени работы. По Вашей логике у любого директора должны быть помочи.Про откаты - какие ремонты все собственными силами. Аренды нет. Правление в крупном ТС, председатель в мелком ТС - это законодательная власть.

 

Уважаемый 2ku А вы сами давно читали мат.часть . Закон для ТС и организаций застройщиков у нас сейчас один -жилищный кодекс. И органы управления одинаковые. Есть отличия по подсчёту голосов на общем собрании и некоторые другие . Но суть одна. Высшим законодательным органом управления является общее собрание (собрание уполномоченных). А председатель или управляющий всего лишь исполнитель и не более того и решения может принимать только в пределах своих полномочий. А если настоящая законодательная власть в лице общего собрания (собрания уполномоченных) не знает своих прав или не желает ими пользоваться то законодательная власть и переходит к разным местным царькам - управляющим и председателям ставленникам исполкомов и т.п.
И как раз ваш пример с ТС "Силач" тому подтверждение. Люди построили квартиры, им быстрее хочется там обжиться, и большинству на начальном этапе пофиг кто там будет председатель или управляющий, а тем более кого там выберут в правление и в ревизию (люди мыслят по старинке что выборные должности - это всё формально, это неоплачиваемая общественная нагрузка, у меня есть своя работа,так зачем мне это нужно). В итоге инициативу и перехватывают разные управляющие, которые пишут под себя уставы,контракты,протоколы, назначают нужных людей в правление и т.п. .

Что касается председателя - какой он вольный стрелок, с ним тоже должен быть трудовой договор (контракт) в котором и оговаривается все его права и обязанности.
Там и время работы и место работы и должностная инструкция в придачу. А если вы помещение ПТС сдали в аренду и Ваш председатель и бухгалтер работают дома и вы не можете их контролировать и найти их в рабочее время - так это ваши проблемы.
А правление по нашему законодательству практически бесправный орган. Интересно какие решения у Вас принимает правление в составе 11 человек, что оно прикрывает председателя. Ведь председатель руководит правлением и отвечает за решения принятые правлением. Может Вы всё-таки путаете понятия собрание уполномоченных и правление

 

Вы передергиваете, раньше у Вас был кооператив, теперь появился "организация застройщиков". Я за чистоту формулировок. "С ним должен" кто должен, кто то лицо которое как наниматель подпишет контракт? Кто утверждает должностную инструкцию? Еще раз у нас нет председателя товарищества, есть председатель правления,
спикер, который ведет заседание, выбирается на каждом заседании как ведущий. За решения отвечает правление. Решения самые общие, провести, ремонт теплоузла 400млн долой из средств капремонта. Второй теплоузел 380 млн. утверждает премии управляющему и сотрудникам.

 

Да похоже вы товарищ плывёте по понятиям. Вам срочно нужно на курсы повышения квалификации.
1. ЖСПК, кооператив и организация застройщиков - это одно и тоже.
2. Общее собрание как наниматель может уполномочить лицо (председателя общего собрания, председателя собрания уполномоченных) для подписания контракта(трудового договора) с председателем правления.
3. Председатель правления и председатель собрания понятия не идентичные.
Есть общее собрание членов организации (ТС, ЖСПК) - там есть председатель собрания, который не обязательно председатель правления, или член правления, может быть просто членом организации, как вы сказали спикер.
Есть собрание уполномоченных - там председатель собрания избирается из уполномоченных.
Есть собрание правления . Его ведёт председатель правления.
2. К компетенции правления товарищества собственников относятся:
осуществление текущего руководства деятельностью товарищества собственников в соответствии с законодательством, уставом товарищества собственников и решениями общего собрания членов товарищества собственников;
учет членов товарищества собственников, а также учет имущества (в том числе денежных средств), доходов и расходов товарищества собственников;
назначение по предложению председателя правления его заместителя (заместителей), освобождение заместителя (заместителей) председателя правления от занимаемой должности, распределение обязанностей между председателем правления и его заместителем (заместителями);
рассмотрение обращений членов и работников товарищества собственников, за исключением обращений по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания членов товарищества собственников;
созыв очередных и внеочередных общих собраний (собраний уполномоченных) членов товарищества собственников, организация их подготовки и проведения;
подготовка ежегодного отчета о работе правления товарищества собственников для представления общему собранию (собранию уполномоченных) членов товарищества собственников;
организация хозяйственной деятельности товарищества собственников;
другие вопросы, отнесенные к его компетенции уставом товарищества собственников и решениями общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников.
Т.е. круг обязанностей строго очерчен и правление не может само решать сколько отправить на ремонт. Должна быть смета расходов утверждённая общим собранием. А вот правление в пределах этой сметы и крутится.
То же касается и премий. У Вас должно быть положение по оплате труда, утверждённое общим собранием в котором расписывается система премирования.
Так вот исходя из сметы на содержание органов управления , опять-таки утверждённой общим собранием, и положения правление и перераспределяет фонд премиальных но никак не утверждает свои размеры.
Похоже у Вас также путаница в понятиях собрание уполномоченных и собрание правления. Т.к. действительно председателю иметь 11 помощников в лице членов правления очень шикарно, тогда при грамотном перераспределении обязанностей председателю правления можно и не работать.

 

1. разберитесь с понятиями. ТС и организация застройщиков, ТС и кооператив, как Карл и Маркс это разные люди. Курсы иногда веду.
2. Может, только где делают? Нигде. И почему с председателем правления? Куда дели председателя товарищества, кооператива? Точнее надо.
3. Нет вопросов, все правильно.
4.Начнем с конца. Премию надо заработать.Мало расписать положение об оплате. Мы не переспределяем, а определяем можно выплатить или нет.
Вот правление и решает сколько конкретно потратить на ремонт.Собрание решает да или нет, провести ремонт или нет. Вы наверно никогда не занимались хозяйственной деятельностью, цены на оборудование и работы подвержены постоянному изменению, контроль и учет основа жизни любой организации.
-"Организация хозяйственной деятельности" да мы так организовали и в Уставе так и записали. Имеем право- имеем как хотим.
" Текущее руководство"- отличный термин, это все.

 

2ku А скажите что у Вас управляющий делает? За что вы ему деньги платите, если у Вас всё правление решает?

 

Профессор на лекции: — Сколько раз вам говорить! Карл Маркс и Фридрих Энгельс не муж и жена, а четыре разных человека!
Так будет точнее.

 

2 ku, если я правильно понял, то управляющего в вашем ТС выбирает правление, а не общее собрание? А председателя правления ТС, избранного общим собранием, в вашем ТС нет? На каждом заседании правления выбирается просто председательствующий, который подписывает протокол конкретного заседания. Так?

 

Суть разговора, который выше, сводится к одной личности. Той, которая будет непосредственно вести дела в доме. Как ее обозвать - не имеет никакого значения (управляющий, председатель, председатель правления). Это один и тот же работник. С точки зрения законодательства более корректное название данной должности - председатель правления (это предусмотрено ЖК Республики Беларусь).

 

Евгений тут всё таки есть один вопрос, товарищ пишет что у них правление решает все вопросы, в т.ч. заключение и расторжение контракта с управляющим, насколько это соответствует нормам ЖК, ведь это исключительная компетенция общего собрания.
Также я понял что у них правление решает и другие вопросы отнесённые к исключительной компетенции общего собрания. Насколько они лигитимны.