Алгоритм создания Товарищества Собственников

Рождение идеи и начало процесса
Известно, что инициатива исходит от конкретного человека, который получил необходимую информацию, осознал преимущества объединения. Такой человек ищет соратников и начинает обсуждение идеи. Часто инициаторы не совсем точно знают порядок создания ТС, поэтому возникают всякого рода проблемы при регистрации.
Согласно закону Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» собственники недвижимого имущества совместного домовладения вправе самостоятельно выбрать способ управления таким имуществом. Решение о создании товарищества собственников (как способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения) принимается на общем собрании собственников в течение шести месяцев с момента появления в данном домовладении двух и более собственников.

Лучше когда проведены предварительные переговоры и достигнуты договоренности со всеми сторонами, т.к. часто приходится идти к цели через тернии. Это в свою очередь сократит Ваше время и устранит возможные негативные последствия.
Хорошо когда предварительно собрана и распространена информация среди жильцов о деятельности подобных объединений и преимуществ ТС. У инициатора должен быть список жильцов дома и заготовки всех необходимых документов для первого учредительного собрания. Важно иметь полную информацию о доме, состоянии инженерных сетей, границах территории домовладения. Собственники квартир на учредительном собрании должны предъявить документы о праве собственности на жилье, что дает им право голоса. По каждому пункту протокола жильцы голосуют своей подписью: каждый собственник на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально размеру его доли в праве собственности на общее имущество.

 

Инициативная группа
Как правило, инициативная группа - это остов будущего правления. В инициативную группу должны входить люди с определенными идеями и навыками работы от каждого подъезда. Таких людей должны знать и уважать жители. При выполнении этих условий появится возможность эффективно решать проблемы своего дома.
На инициативную группу возложена вся работа по подготовке учредительного собрания. Она должна владеть теоретической базой, в первую очередь законодательной и нормативной относительно деятельности ТС. От нее должны исходить идеи относительно улучшения условий проживания и оптимизации качества и стоимости услуг.

 

Подготовка плана-графика
Бытует мнение, что создание ТС моментально изменит ситуацию в доме к лучшему. Но не всегда так получается, особенно если дом требует капитального ремонта. Иногда годами приходиться оббивать пороги госучреждений, чтобы получить необходимые средства. Важно сразу составить план мероприятий с ответственными и датами его выполнения. Такой план обнародуется на собрании и вывешивается на доске объявлений.

Скачать План-график создания товарищества собственников
План – график практически во всех случаях, поскольку процедура регистрации и передачи дома имеет одинаковый алгоритм. Демонстрация такого плана-графика показывает жильцам шаги, которые необходимо сделать и время на это, что снимает много вопросов и недоразумений с самого начала организации ТС.

 

Обследование дома
Инициативной группе предоставлено право требовать от представителей власти и балансодержателя следующую первичную информацию:
проектную и техническую документацию на дом;
о наличии технического паспорта на дом;
об общей площади дома, площади жилых и нежилых помещений в доме;
о наличии встроенных нежилых помещений;
о наличии и использованию вспомогательных помещений;
сведения об арендаторах и стоимости аренды;
о площади подлежащей уборке территории вокруг дома;
об общем количестве всех зарегистрированных в доме лиц, в том числе количество льготников и получающих субсидии;
о количестве приватизированных и неприватизированных квартир;
списки владельцев всех жилых и нежилых помещений в доме;
о сумме задолженности жильцов за обслуживание дома, если таковая имеется.

Хорошо, если на дом оформлен Паспорт, поскольку в нем можно найти практически всю необходимую информацию.

Инициативная группа может сама оценивать реальное техническое состояние дома, его инженерного оборудования, тепло- и водопроводных сетей, крыши, стен, фундамента, а также наличие и состояние вспомогательных помещений (подвалы, чердаки и т.п.). Учитывая важность и определенную сложность подобной оценки, имеет смысл привлечь к обследованию состояния дома опытного эксперта и руководителя действующего ТС.

На этом этапе нужно также определить экономическую целесообразность создания ТС в доме, составив проект бюджета на содержание дома. Бюджет станет основным инструментом для открытого разговора и агитации совладельцев дома за создание ТС. Важно что бы все вопросы решались открыто, тогда будет установлено доверие жителей и всегда можно рассчитывать на их понимание и поддержку.

 

Разъяснительная работа и агитация
Инициативная группа проводит разъяснительную работу среди совладельцев дома по созданию ТС. Для того, чтобы жители смогли принять решение о необходимости объединения совладельцев в их многоквартирном доме, стоит для начала задать им несколько простых вопросов:
- Устраивает ли вас состояние вашего подъезда?
- Нравится ли вам, как содержат ваш двор?
- Правильно ли используются деньги, которые вы платите?
- Заботятся ли жители о доме?

Ответы на эти вопросы определят ситуацию на сегодняшний день.

Мотивировать совладельцев можно уменьшением расходов на жилье, повышением качества предоставляемых услуг и возможностью контролировать их выполнение путем сокращения цепочки «заказчик-исполнитель», но такая мотивация должна иметь обоснования и быть просчитана. Важно никогда не пытаться врать и приукрашивать ситуацию, а вести конструктивный диалог, мотивируя жителей стать участниками процесса и постоянного улучшения условий проживания. Наиболее эффективно идея создания ТС может быть реализована либо в домах с конкретной проблемой в обслуживании, которая, так или иначе, объединяет жителей, либо в новых домах.

Как показывают многочисленные исследования, главное место среди каналов массовой коммуникации занимает межличностное общение. Поэтому, проводя разъяснительную работу, отдельное внимание нужно обратить на создание позитивного имиджа объединений совладельцев в неформальной среде, в частности через популяризацию успешного опыта ТС.

Жильцов, которые негативно относятся к созданию объединений совладельцев, имеет смысл пригласить на общее собрание успешного ТС. Разговоры с жителями, их рассказы о том, как они вместе контролируют сбор и использование средств на техническое обслуживание и заключают договоры непосредственно с ремонтными фирмами, а также уют подъездов с комнатными растениями и картинами, вид спортивной площадки и другие позитивные моменты ТС помогут изменить точку зрения даже самого заядлого противника объединений совладельцев.

Таким образом, будет инициировано предварительное обсуждение вопроса о преимуществах ТС и потребности изменить ситуацию в доме. Объявлением можно пригласить всех желающих на круглый стол, на котором обсудить проблемы дома и пути их решения. Важно что бы на таком мероприятии разговор был деловой и были показаны позитивные примеры.

 

Подготовка общего собрания жителей и создание рабочей группы
После проведения разъяснительной работы начинается подготовка к общему собранию. Перед проведением общего собрания необходимо:

1). Определить, количество собственников помещений, составляющее 100%.
2). Согласовать наименование ТС (возможно согласовать несколько наименований) – об этом будет выдана справка о согласовании наименования юридического лица. Если ваше название не используется другими ТС, то можно зарезервировать его за собой на 3 месяца. В течение этого срока вы должны подать документы на регистрацию ТС.
3.) Определить: место, время проведения, проект повестки дня учредительного собрания. Местом может быть актовый зал близлежащей школы или другого заведения. Имеет смысл обратиться за помощью в органы местного самоуправления, которые обязаны оказывать содействие в создании ТС. Собрание следует проводить неподалеку от дома, чтобы до места собрания можно было добраться легко и без проблем.
4). Подготовить проекты бюджета устава ТС, кандидатур в состав правления и ревизионной комиссии объединения.
5.) Известить совладельцев не позднее, чем за 20 календарных дней до проведения собрания в письменной форме о дате и времени начала собрания.

Сделать это можно путем уведомления под расписку собственника или отослать уведомления по почте заказным письмом с описью и уведомлением о вручении.

Несмотря на то, что сообщение о проведении собрания не является обязательным документом для государственной регистрации ТС, в интересах самого же объединения необходимо отнестись к этой процедуре очень ответственно. Заявление собственников о том, что они не смогли принять участие в собрании из-за ненадлежащего уведомления организаторами о его проведении, чем были ущемлены их права, может стать причиной отмены регистрации ТС. На собрание нужно пригласить также представителя неприватизированной части квартир, которым является балансодержатель дома.

 

Проведение учредительного собрания
Для того, чтобы собрание было правомочным, а его решения имели законную силу, необходимо соблюсти ряд процедурных норм.
Регистрировать на входе в помещение, в котором будет проводиться собрание, собственников помещений или их доверенных лиц с правом голоса, а также приглашенных без права голоса.

При регистрации приглашенным с правом голоса желательно выдавать мандат участника собрания, для удобства подсчета голосов. Список регистрации, а также доверенностей на право голоса являются неотъемлемой частью документации собрания.

Если совладельцем дома является юридическое лицо, его представитель может принимать участие в собрании на основании доверенности от имени совладельца, подписанной соответствующим лицом, имеющим право подписи. Если же на собрании присутствует представитель совладельца дома - физического лица, то доверенность на представление его интересов должна быть нотариально заверена.

Определить наличие кворума за данными регистрации. Общее собрание собственников правомочно, если на нем присутствует более двух третей собственников (или их представителей), обладающих более чем двумя третями голосов от общего числа голосов всех собственников. Каждый собственник на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально размеру его доли в праве собственности на общее имущество.

В случае отсутствия кворума инициатор назначает новую дату проведения общего собрания. Это собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 дней с момента несостоявшегося собрания. Повторное собрание считается правомочным, если на нем присутствует более двух собственников, обладающих не менее чем одной четвертой голосов от общего числа голосов всех собственников.

 

Открыть собрание.
Представитель инициативной группы открывает собрание, объявляет о наличии кворума и ставит на голосование вопрос «Кто за то, чтобы открыть собрание?» Следующим на голосование ставится вопрос о выборе председателя собрания, секретаря и счетной комиссии.

Председателем собрания может быть избран любой совладелец дома и даже, в виде исключения, лицо, которое не является совладельцем. На общих собраниях уже зарегистрированного ТС председатель собрания также избирается, то есть председатель правления не может вести его автоматически, согласно своей должности, а лишь в случае избрания его председателем собрания.

Председатель собрания руководит ходом собрания: объявляет выступающих по повестке дня, руководит обсуждением вопросов, проводит голосование, обеспечивает подсчет голосов.

Секретарь ведет протокол общих собраний, принимает записки и передает их председателю, формирует список выступающих. В протокол собрания вносятся:
• название собрания;
• дата и место проведения собрания;
• количество участников собрания;
• фамилия и инициалы председателя и секретаря;
• повестка дня собрания;
• краткое содержание выступлений и предложений;
• принятые на собрании решения с указанием результатов голосования.

 

Голосование.
Председатель собрания последовательно ставит на голосование процедурные вопросы: о выборе счетной комиссии (по желанию), о повестке дня, о регламенте проведения собрания. При ведении собрания председателю стоит обратить внимание на такие важные моменты:
(А) Перед тем, как поставить на голосование поступившее предложение, необходимо обратиться к участникам собрания с вопросом по поводу других предложений, если же таковых больше нет, лишь в таком случае вопрос можно ставить на голосование.
(Б) Ставить на голосование вопросы и предложения в порядке их поступления.
(В) Каждый вопрос повестки дня ставится на голосование отдельно.
(Г) Поступившие предложения и изменения вносятся в подготовленный заранее проект решения лишь после того, как он будет поставлен на голосование и принят за основу.

После этого на голосование последовательно выносятся все поступившие предложения и только после этого ставится на голосование предложение о принятии решения в целом, с внесенными изменениями и дополнениями.

Задача председателя собрания – контролировать ситуацию и следить за тем, чтобы собрание проходило по плану, в соответствии с регламентом и повесткой дня. Для этого ему необходимо:

• строго придерживаться повестки дня и регламента проведения собрания;
• давать возможность высказаться всем желающим, следить за тем, чтобы в выступлениях они не выходили за рамки тех же повестки дня и регламента;
• быть вежливым, справедливым и объективным;
• давать возможность задавать вопросы выступающим;
• находить компромиссные решения, не использовать политику силового давления и мягко пресекать такие попытки со стороны других участников.

Решения учредительного собрания, как правило, принимаются путем поименного голосования. Решение о создании ТС принимается большинством голосов присутствующих на собрании собственников или их представителей. Ряд решений считаются принятым, если за него проголосовало не менее двух третей голосов. Каждый проголосовавший должен подтвердить свое решение, собственноручно поставив свою подпись в протоколе с результатами поименного голосования. Если собственник не может лично принять участие в общем собрании собственников, он вправе проголосовать до проведения общего собрания по вопросу создания ТС путем подачи инициатору собрания заявления в письменной форме, отражающего мнение собственника по указанному вопросу.

Решение о создании ТС, принятое с соблюдением требований законодательства, является обязательным для всех собственников, в том числе и для тех, которые не приняли участия в голосовании либо голосовали против.

Результаты поименного голосования по всем вопросам повестки дня являются обязательным приложением к протоколу собрания и при регистрации объединения вместе с протоколом подаются в соответствующий регистрирующий орган.

Как правило, на повестку дня выносятся следующие вопросы:
1) создание ТС и определение его названия;
2) утверждение устава объединения;
3) выборы членов правления;
4) выборы председателя правления, если это предусмотрено Уставом;
5) выборы ревизионной комиссии (ревизора);
6) выборы уполномоченного лица для подписания устава ТС, удостоверение его подписи от имени всех собственников (в протоколе);
7) о государственной регистрации ТС и о выборах уполномоченного лица, ответственного за регистрацию;
8 ) о размере взноса каждого совладельца дома на покрытие расходов, связанных с созданием ТС согласно сметы.

После рассмотрения всех вопросов повестки дня, председатель собрания ставит на голосование вопрос о закрытии собрания.

При создании товарищества собственников в совместном домовладении, более 50 процентов площади жилых и (или) нежилых помещений которого находится в государственной собственности, наниматели и арендаторы указанных помещений вправе направить своего представителя в состав правления товарищества собственников с правом решающего голоса.

Представитель нанимателей и арендаторов избирается простым большинством голосов нанимателей и арендаторов на общем собрании. При этом голоса распределяются между нанимателями и арендаторами соответственно площади занимаемых ими жилых и (или) нежилых помещений. Полномочия представителя удостоверяются собственником занимаемых нанимателями и арендаторами жилых и (или) нежилых помещений.

В зависимости от готовности инициативной группы и совладельцев, на учредительном собрании можно также принять следующие решения по финансово-хозяйственной деятельности ТС:

• о определении формы управления жилым комплексом и принятии дома на баланс ТС;
• об утверждении плана хозяйственной деятельности ТС;
• о создании фондов ТС: в обязательном порядке – ремонтного и аварийного, а также, по желанию, специальных фондов;
• об утверждении штатного расписания ТС;
• о годовом бюджете ТС;
• о размера взноса на содержание дома;
• о размере взносов в фонды ТС.

Эти и другие вопросы можно рассмотреть и на следующем общем собрании ТС, уже после его регистрации, когда совладельцы дома будут полностью готовы к ведению самостоятельной хозяйственной деятельности.

 

Подготовка учредительских документов
Инициативная группа разрабатывает Устав ТС на основе утвержденного Типового устава. Устав в известной мере можно считать многосторонним публичным договором, выполнение которого является обязательным для всех владельцев, которые тоже отвечают за общее владение и пользование совместным имуществом в многоквартирном доме. Закон не запрещает вносить в устав ТС дополнения или изменения, которые не противоречат действующему законодательству. В перечень учредительной документации, которая обозначает отправные позиции и будет хранится на протяжении срока работы ТС входят:

• Агитационные материалы и листовки по созданию ТС
• Извещение о проведении учредительного собрания ТС
• Ведомость о получении извещения о проведении учредительного собрания ТС
• Доверенность для представления интересов на учредительном собрании ТС
• Регистрационный список на учредительном собрании ТС
• Проект Устава ТС
• Протокол учредительного собрания ТС
• Приложение к протоколу учредительного собрания ТС с результатами поименного голосования
• Список членов ТС
• Протокол заседания правления ТС об избрании председателя правления ТС
• Положение о принятии решения членов ТС путем письменного опроса
• Выписка из протокола общего собрания о принятии жилищного комплекса на баланс ТС
• Обращение в рай(гор)исполком о принятии жилищного комплекса на баланс ТС
• Обращение в рай(гор)исполком об отведении земельного участка придомовой территории
• Другие документы и материалы

Избранное правление готовит пакет документов для государственной регистрации ТС. Для регистрации ТС членам правления необходимо подготовить следующие документы:
1) заявление о государственной регистрации;
2) устав в двух экземплярах без нотариального засвидетельствования, его электронная копия (в формате .doc или .rtf);
3) оригинал либо копия платежного документа, подтверждающего уплату государственной пошлины.
Лицо, которое будет уполномочено на представление интересов ТС при регистрации, должно имеет документ, удостоверяющий личность и копию протокола собрания собственников, в котором ему предоставлены полномочия.
Целесообразно подготовить копии документов, а протокол собрания, список и дополнение к протоколу в нескольких оригинальных экземплярах.

 

Регистрация ТС
Регистрация, как правило, возлагается на новоизбранного председателя ТС или другое уполномоченное лицо. Уполномоченное учредительным собранием лицо подает в орган государственной регистрации заявление на регистрацию вместе с учредительными документами объединения. Перед тем, как регистрировать устав ТС, рекомендуется согласовать его, а также другие необходимые документы со специалистами юридического профиля, поскольку возможны изменения в законодательстве.
Важно запомнить, что в органе государственной регистрации не имеют права требовать от заявителя подачи других документов, кроме предусмотренных и оформленных в соответствии с Положением о государственной регистрации ТС. Государственная регистрация создаваемых объединений осуществляется бесплатно, однако за резервирование на звания ТС, нотариальные и прочие услуги платить необходимо. Регистрация производится соответствующими органами. В Республике Беларусь легализация ТС предусматривает регистрационные действия и автоматическую постановку на учет в налоговых органах, органах государственной статистики, органах Фонда социальной защиты населения Министерства труда и социальной защиты, регистрацию в Белорусском республиканском унитарном страховом предприятии "Белгосстрах" в течение пяти рабочих дней.

Пройдя процедуру регистрации, надо написать заявление в районную администрацию о том, что создано ТС, и что оно хочет взять дом на свой баланс. В письме указать членов комиссии по приемке дома. Для быстрейшего взятия дома на баланс, письмо надо написать немедленно после получения печати и штампа. По истечению двухнедельного срока администрация примет соответствующее решение.

Теперь остается ждать пока коммунальное предприятие подготовит акт приема-передачи дома на баланс ТС. Процесс можно ускорить, если Вы самостоятельно подготовите Акт в 4 экземплярах, а мастер ЖЭКа заполнит. При совместном осмотре дома следует составить протокол расхождения, который впоследствии заверяется председателем администрации района.

Когда будет подписан Акт приема-передачи с баланса на баланс, необходимо обратиться в управление жилищного хозяйства при исполкоме, где вручить письмо специалисту по вопросам создания и функционирования ТС для подготовки соответствующего распоряжения. Только после получения распоряжения управления ТС становится полноправным уполномоченным управителем дома или домов.

ЖЭО обязана передать следующие такие документы:
1)Инвентаризационную книгу.
2)Протоколы передачи, заверенные печатью и подписью начальника ЖЭО, а также архивные карточки.
3)Схему придомовой территории и инженерных сетей, заверенные печатью и согласованные с районной администрацией.
4)Документ на тепловой и другие счетчики, если такие установлены, акт последней поверки и последний оплаченный показатель счетчика. Магнитную карту для последующей поверки счетчика.
5)Опросный лист для заключения договора с теплоэнерго.
6)Протокол, заверенный печатью и подписью начальника ЖЭО о последних оплаченных показателях водных счетчиков жителей, и общему.
7)Акты установки и поверки водных счетчиков

Новый договор с ТС будет заключен лишь после того, как ЖЭО напишет письмо о разрыве договоров с организациями – поставщиками услуг. Что касается электроэнергии, необходимо совместно с представителем ЖЭО записать номер счетчика и его последний показатель, сделать замер сопротивления изоляции. Необходимо также проверить все предписания и навести порядок с шкафами на вводе. Эти работы выполняют лаборатории, которые имеют соответствующие лицензии. Для заключения договора с поставщиком электроэнергии необходимо иметь в штате электрика, который имеет допуск к работам и удостоверение, подтверждающее допуск. Приказом по ТС электрик назначается и закрепляется за определенным домом. Выписка с приказа предоставляется в электросети.

 

Если есть вопросы, то задаём их в этой теме