1. Поддержка Forumdom.by осуществляется Учреждением «Эффективное Управление зданиями»
    Наше учреждение – это команда опытных профессиональных экспертов в юридической, социально-управленческой, экономической сферах, добившихся больших успехов в системе управления ЖКХ.

    Зарегистрируйся на форуме или Telegram задай вопрос эксперту!

Задаём вопросы экспертам

Тема в разделе "Спрашиваем - отвечаем", создана пользователем admin, 7 дек 2013.

  1. Верона88

    Верона88 Новичок

    Регистрация:
    13 июн 2017
    Сообщения:
    24
    Симпатии:
    0
    Баллы:
    1
    Доброго дня уважаемые эксперты.
    Помогите пожалуйста разобраться.Построился маленький квартал из 4 домов по 20квартир.Дом,который сдался первым создал товарищество собственников. Остальные дома еще только сдали гос.органам.(дольщики еще не получили документы на собственность.У них только договора на строительство )И дом не зарегистрирован в бти.Сейчас инициативная группа хочет провести внеочередное общее собрание.Может ли соседний дом, который будет в дальнейшем присоединяться к тс ,принимать участие в голосовании?Если за присоединение этого дома к тс уже голосовали. НО документов на собственность нет на дом соответственно???
     
  2. Верона88

    Верона88 Новичок

    Регистрация:
    13 июн 2017
    Сообщения:
    24
    Симпатии:
    0
    Баллы:
    1
    Доброго дня уважаемые эксперты.
    Помогите пожалуйста разобраться.Построился маленький квартал из 4 домов по 20квартир.Дом,который сдался первым создал товарищество собственников. Остальные дома еще только сдали гос.органам.(дольщики еще не получили документы на собственность.У них только договора на строительство )И дом не зарегистрирован в бти.Сейчас инициативная группа хочет провести внеочередное общее собрание.Может ли соседний дом, который будет в дальнейшем присоединяться к тс ,принимать участие в голосовании?Если за присоединение этого дома к тс уже голосовали. НО документов на собственность нет на дом соответственно???
     
  3. Al-minsk

    Al-minsk Новичок

    Регистрация:
    24 авг 2018
    Сообщения:
    1
    Симпатии:
    0
    Баллы:
    1
    Уважаемые эксперты, доброго дня.
    Помогите, пожалуйста, разобраться с Договором на оказание услуг по текущему ремонту подъезда многоквартирного дома (9 этажей 54 двухкомнатных квартиры).
    Жильцам нашего подъезда предложили подписать Договор на текущий ремонт, большая часть согласна, но есть вопросы именно по суммам оплаты.
    На примере моей квартиры: общая площадь 52,53 кв. метра.
    Сметная стоимость ремонтных работ согласно Договора составляет 5799,36 бел.рублей
    Стоимость ремонтных работ подлежащих уплате для меня как собственника составляет 270,84 бел.рублей,
    стоимость 1 м2 равна 5,156 бел.рублей.
    Понятно, п. 23 Постановления 571 от 12.06.2014 гласит, что "Размер платы за текущий ремонт исчисляется исходя из фактической стоимости, определенной в акте выполненных работ к договору на оказание услуг по текущему ремонту, в доле, соразмерной общей площади жилых и (или) нежилых помещений, принадлежащих и (или) занимаемых плательщиками жилищно-коммунальных услуг".
    Не понятно одно, если 54 квартиры оплатят примерно по 270 бел.рублей, получается более 14500 бел.рублей при смете 5799,36!? И откуда взялась стоимость 1 кв.метра 5,156 бел.рублей?
    По моим приблизительным подсчетам стоимость 1 кв.метра будет составлять около 2,044 бел.рублей. Тогда получим 107,4 бел.рубля плачу я, за подъезд 54 квартиры получится сумма сметы примерно 5799 бел.рублей.
    Помогите, пожалуйста.
     
  4. Project Manager

    Project Manager Администратор

    Регистрация:
    4 фев 2014
    Сообщения:
    205
    Медиа:
    37
    Симпатии:
    68
    Баллы:
    28
    Род занятий:
    Управление недвижимостью
    Добрый день, Al-minsk!
    По вашим исходным данным и если допустить, что все квартиры +- равны, то общая площадь жилых помещений 2836,62 кв.м. и действительно получается 2,044 рубля на квадратный метр. Это правильная стоимость. Откуда взялись 5,156 рублей? Мои предположения:
    1) Элементарная ошибка (как обычно не в пользу собственника). Обращаться в эксплуатирующую организацию с которой заключаете договор на текущий ремонт.
    2) В доме более половины квартир принадлежат государству (районной администрации, городу, гос.организации и т.д.), а они почему-то считают, что за свою собственность платить не должны (обычно такие конфликты по уплате разных взносов в ТС и ЖСПК). Это незаконно. Делаете, как в пункте 1.
    3) Какой-то "умный" сметчик брал к расчету не площадь квартир, а только "жилую" площадь. Это неверно.
    Вывод: если ваши исходные данные верны, то заключайте договор на текущий ремонт исходя из 2,044 рубля на кв.м.
    С наилучшими,
    PM
     
  5. Fighter for justice

    Fighter for justice Новичок

    Регистрация:
    25 авг 2018
    Сообщения:
    2
    Симпатии:
    0
    Баллы:
    1
    Уважаемые эксперты,
    1) имеет ли право собрание уполномоченных принимать решение о передаче в аренду подвальных помещений жилого дома или это относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества?
    2) если в состав нашего товарищества входят несколько многоквартирных жилых домов, то кто имеет право принимать решение о передаче помещений нашего дома в аренду: только жильцы (или если ответ на п.1 положительный - уполномоченные) нашего дома или всех остальных домов нашего товарищества?
    3) нужно ли отдельное согласие жильцов дома (или жильцов всего товарищества) на проведение ремонтных работ, работ по реконструкции (перепланировке и т.п.) помещений, предлагаемых для сдачи в аренду (при необходимости таких работ)?
    4) можно ли в подвальном помещении размещать объект торговли "Секонд Хенд"? (вход со стороны окон)
    5) должны ли уполномоченные опрашивать представляемых ими лиц на предмет решаемых на собрании уполномоченных вопросов?
    Очень нужна ваша помощь!!
     
  6. Project Manager

    Project Manager Администратор

    Регистрация:
    4 фев 2014
    Сообщения:
    205
    Медиа:
    37
    Симпатии:
    68
    Баллы:
    28
    Род занятий:
    Управление недвижимостью
    Уважаемый Fighter for justice!
    1) Собрание уполномоченных не может принимать решение о передаче в аренду подвальных помещений жилого дома, так как согласно пункта 1.2 Указа 538 от 14.10.10 данные решения считаются принятыми, если на общем собрании членов товарищества собственников или организации застройщиков либо при голосовании, проведенном в предусмотренном законодательством порядке путем письменного опроса, за них проголосовали более двух третей членов товарищества собственников. По данному вопросу считается именно количество проголосовавших членов, а не их доли.
    2) Вне зависимости от количества домов, "очередей" на общем собрании решения принимаются всеми членами ТС.
    3) Ремонтные работы, работы по реконструкции (перепланировке и т.п.) требует денег, а вопросы связанные со взносами, сметами доходов и расходов, это компетенция общего собрания (собрания уполномоченных).
    4) Чтобы сдать в подвале жилого дома помещение необходимо его узаконить и изменить целевое назначение помещения.
    5) Уполномоченные не обязаны опрашивать членов ТС при принятии решений на собрании уполномоченных, но по возможности лучше информировать их и советоваться.
    С наилучшими,
    PM
     
  7. Верона88

    Верона88 Новичок

    Регистрация:
    13 июн 2017
    Сообщения:
    24
    Симпатии:
    0
    Баллы:
    1
    Доброго дня уважаемые эксперты.
    Помогите пожалуйстаразобраться.Построился маленький квартал из 4 домов по 20квартир.Дом,который сдался первымсоздал товарищество собственников.Остальные дома еще только сдали гос.органам.(дольщики еще не получили документы на собственность.У них только договора на строительство )И дом не зарегистрирован в бти.Сейчас инициативная группа хочет провести внеочередное общее собрание.Может ли соседний дом, который будет в дальнейшем присоединяться к тс ,принимать участие в голосовании?Если за присоединение этого дома к тс уже голосовали. НО документов на собственность нет на дом соответственно???
     
  8. Fighter for justice

    Fighter for justice Новичок

    Регистрация:
    25 авг 2018
    Сообщения:
    2
    Симпатии:
    0
    Баллы:
    1
    Большое спасибо за разъяснения!
    Если можно, небольшие уточняющие вопросы:

    1) может ли общее собрание передать право принятия решения о передаче в аренду подвальных помещений жилого дома собранию уполномоченных и сколько для этого должно быть голосов?
    2) в связи с новой редакцией ЖК и новым определением ТС (Товарищество собственников – юридическое лицо, создаваемое собственниками жилых и (или) нежилых помещений, расположенных в одном жилом доме или на одной придомовой территории) можно ли понудить председателя разделить дома на отдельные товарищества, если земля отдельная у каждого дома?
    3) если эти ремонтные работы и работы по перепланировке выполняются силами и за счет арендатора, нужно ли согласие жильцов на их проведение?
    4) в какой инстанции, кроме председателя, можно затребовать документ о фактическом целевом назначении подвального помещения и в какую организацию лучше всего обратиться, чтобы там проверили законность нахождения торгового объекта в подвале жилого дома (все согласования, разрешения и т.п.)?
    5) в какой инстанции можно осведомиться (кроме председателя), была ли заявлена перепланировка и переустройство, смена целевого назначения, разрешение на аренду и т.д.?
    Еще раз спасибо!
     
  9. Александр Юрист

    Александр Юрист Пользователь

    Регистрация:
    16 май 2017
    Сообщения:
    86
    Симпатии:
    13
    Баллы:
    8
    1) общее собрание не может передать право на принятие решения о передаче в аренду общего имущества, в том числе и подвала, собранию уполномоченных.
    2) нельзя понудить председателя разделить дома на отдельные товарищества. То, что Вы называете "разделить дома на отдельные товарищества" является реорганизацией товарищества. Решение о реорганизации товарищества принимается только общим собранием и только единогласно всеми членами товарищества.
    3) независимо от того, за чей счет производится реконструкция надо не просто согласие жильцов, а решение общего собрания.
    4) и 5) попробуйте получить эту информацию в агентстве по госрегистрации (БРТИ).
     
  10. Александр Юрист

    Александр Юрист Пользователь

    Регистрация:
    16 май 2017
    Сообщения:
    86
    Симпатии:
    13
    Баллы:
    8
    К сожалению дольщики из вновь построенных домов не могут голосовать на общем собрании тс. Они даже не могут присутствовать на собрании, если их не пригласят.
     
  11. Александр Юрист

    Александр Юрист Пользователь

    Регистрация:
    16 май 2017
    Сообщения:
    86
    Симпатии:
    13
    Баллы:
    8
    Для нежилых помещений установлены другие тарифы на водо и теплоснабжение, поэтому придется заключать отдельные договора.
     
  12. Александр Юрист

    Александр Юрист Пользователь

    Регистрация:
    16 май 2017
    Сообщения:
    86
    Симпатии:
    13
    Баллы:
    8
    Запретить арендаторам заключать прямые договора с подрядчиком нельзя, так как Ваша организация не будет стороной по договору.

    Если земельный участок, который Вы называете внутридворовой территорией, принадлежит на праве частной собственности, то можно запретить доступ арендаторам. Если земельный участок арендован, то можно ограничить доступ на него. Но, вероятнее всего, то, что Вы называете внутридворовой территорией вообще принадлежит городу,. То есть, этот земельный участок даже не передан в пользование Вашему ТС или кооперативу. Поэтому однозначный ответ на Ваш вопрос дать невозможно, так как недостаточно информации.
     
  13. Грушецкий Дмитрий

    Грушецкий Дмитрий Новичок

    Регистрация:
    10 сен 2018
    Сообщения:
    1
    Симпатии:
    0
    Баллы:
    1
    Добрый день.
    Вопрос по незаконной перепланировке в квартире одного из собственников.
    Ситуация следующая:
    В однокомнатной квартире из кухни (электроплита) собственник сделал детскую, а в жилой комнате сделал кухню совмещенную с жилой комнатой.
    На данный момент есть официальное обращение к правлению нашего товарищества от собственника квартиры этажем ниже с просьбой разобраться с фактом незаконной перепланировки, т.к. мешает шум. Перепланировку видел инициатор жалобы, во время посещения соседей с просьбой вести себя потише.
    Собственник квартиры с перепланировкой документы не предоставил, но устно сказал, что у него с документами все в порядке.
    Вопросы:
    1 - Изменение функционального назначения комнат запрещено. На мой взгляд такую перепланировку делать незаконно. Прав ли я?
    2 - Какие действия должно предпринять товарищество собственников в данной ситуации? Кто в товариществе собственников устанавливает факт незаконной перепланировки, если она произведена в помещении собственника и внешне не затрагивает общее имущество? Техническое обслуживание дома осуществляет обслуживающая компания.
    В случае ЖЭС алгоритм известен - ЖЭС собирает комиссию, пытается попасть в квартиру, если не пускают - пытается сделать это через суд.
    Очень хотелось бы получить ответ со ссылками на законодательство, т.к. придется подтверждать свои требования и действия собственникам с обоих сторон.
     
  14. Александр Юрист

    Александр Юрист Пользователь

    Регистрация:
    16 май 2017
    Сообщения:
    86
    Симпатии:
    13
    Баллы:
    8
    В соответствии с последней редакцией постановления Совета Министров № 384 от 16.05.13 к
    К работам по переустройству и (или) перепланировке относятся:
    замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;
    устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;
    изменения в несущих конструкциях;
    изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
    изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
    устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках.

    Иные работы не являются работами по переустройству и (или) перепланировке.

    Запрещаются переустройство и (или) перепланировка:
    с нарушением строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических требований, законодательства о культуре, архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;
    приводящие к снижению несущей способности грунтов оснований фундаментов, конструкций фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, кровель, а также нарушению гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций;
    влекущие за собой нарушение режима работы систем дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений;
    вентиляционных шахт и каналов;
    балконов и лоджий в отапливаемые помещения;
    связанные с устройством жилых помещений без естественного освещения, а также с установкой перегородок, попадающих в оконные проемы;
    связанные с установкой дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет превышение проектных расчетных инженерных нагрузок на одно помещение;
    с изменением архитектурного и цветового решения фасада жилого дома;
    ведущие к снижению эксплуатационной пригодности конструкций жилого дома;
    если жилой дом в установленном порядке признан не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и не подлежит восстановлению.

    Таким образом, перенос электрической плиты из кухни в комнату не является переустройством. Такое понятие, как изменение функционального назначения помещений, исключено. Поэтому в отношении собственника никаких действий вы предпринять не можете, так как он ничего не нарушил.
     
  15. SENATOR

    SENATOR Пользователь

    Регистрация:
    4 май 2016
    Сообщения:
    32
    Симпатии:
    2
    Баллы:
    8
    Добрый день! Прошу консультации по следующим вопросам:
    1. У нас в жилищном кооперативе перед началом каждого общего собрания постоянно выбирают нового председателя общего собрания и секретаря. К концу года в протоколах общих собраний стоят подписи почти десяти разных человек. Можно ли так делать? Или нужно на новом собрании сначала проголосовать за снятие председателя общего собрания и секретаря с прошлого собрания, а потом выбирать новых? Или нужно один раз выбрать председателя общего собрания и секретаря, чтобы они постоянно вели собрания и оформляли протоколы только они?
    2. На собраниях присутствуют члены семей членов кооператива (собственников квартир) и не членов кооператива (собственников квартир), которые говорят, что у них есть доверенность на право представления интересов. Доверенность они никогда председателям общего собрания и секретарям не предъявляют, говорят что мы тоже можем голосовать, быть в правлении, в ревизионной комиссии, потому что у них есть доверенность. Действительно ли по доверенности от собственника квартиры член семьи может быть в правлении, в ревизионной комиссии (или тем же председателем общего собрания и секретарём)? Или только сам собственник лично должен быть избран на любую должность в кооперативе и он не может такие полномочия передавать члену семьи (кроме права голоса на общих собраниях)?
    3. Если общее собрание провёл председатель правления (никто председателем общего собрания и секретарём не выбирался), в протоколе общего собрания стоят подписи каких-то граждан как якобы "председателя общего собрания" и "секретаря", можно ли такое "общее собрание" считать легитимным, а этот "протокол общего собрания" липовым? С точки зрения требований жилищного законодательства к порядку проведения общего собрания можно считать, что это был просто сбор граждан в определённом месте, где они постояли, поговорили и разошлись?
    4. В извещение о плате за жилищно-коммунальные услуги уже несколько месяцев мне включают дополнительную услугу "Обустройство и содержание придомовой территории". Общих собраний в нашем кооперативе о предоставлении каких-либо дополнительных услуг не проводилось, собственники квартир не голосовали за предоставление каких-либо дополнительных услуг, договоры на предоставление дополнительной услуги между кооперативом и собственниками квартир не заключались. Могу ли я подать иск в суд на необоснованно начисляемую дополнительную услугу мне в извещение о плате за жилищно-коммунальные услуги, т.к. с меня вымогают денежные средства за якобы оказываемую мне услугу без проведения общего собрания, без голосования за необходимость мне этой услуги, без заключения соответствующего договора?
    Спасибо за внимание!
     
  16. Project Manager

    Project Manager Администратор

    Регистрация:
    4 фев 2014
    Сообщения:
    205
    Медиа:
    37
    Симпатии:
    68
    Баллы:
    28
    Род занятий:
    Управление недвижимостью
    Добрый день, SENATOR!
    Вы практически сами и ответили на вопросы.
    1) Председатель и секретарь общего собрания членов организации застройщика (ОЗ) избирается на каждом собрании и являются ими исключительно на данном собрании. Причем, председатель общего собрания может быть и не член ОЗ, а вот секретарь избирается исключительно из числа членов ОЗ и именно секретарь ведет протокол этого собрания. (п.7 ст. 188 ЖК РБ). Что касается протокола. Протокол общего собрания оформляет секретарь собрания (не обязан его подписывать), председатель собрания подписывает протокол, который затем должен быть заверен печатью ОЗ (а печать находится у председателя правления ОЗ. Это его роль в общем собрании). (п.8 ст.188).

    2) Председателем общего собрания членов ОЗ, председателем правления ОЗ могут быть члены семей членов кооператива (собственников квартир) и не членов кооператива (собственников квартир). Члены правления ОЗ (кроме председателя правления) (п.1 ст. 189 ЖК РБ), ревизионной комиссии (п.1 ст. 192 ЖК РБ), уполномоченные (п.1 187 ЖК РБ) избираются из числа членов ОЗ, соответственно это не могут быть члены семей членов кооператива (собственников квартир) и не членов кооператива (собственников квартир). Доверенности на участие в общем собрании должны прилагаться к протоколу иначе в случае судебных споров не доказать, что они были.

    3) Признать протокол "липовым" сложно даже судам. Особенно если протокол оформлен правильно, стоит подпись председателя собрания и протокол заверен печатью. Легче оспорить процедуру проведения общего собрания, чем протокол.

    4) Скорей всего речь идет о дополнительной услуге "Обустройство придомовых территорий элементами озеленения, благоустройства и их дальнейшее содержание", определенная Постановлением Совета министров №99. Данная доп. услуга может быть включена в извещение о плате за жилищно-коммунальные услуги только на основании заключенных договоров.
    С наилучшими,
    PM
     
    SENATOR нравится это.
  17. SENATOR

    SENATOR Пользователь

    Регистрация:
    4 май 2016
    Сообщения:
    32
    Симпатии:
    2
    Баллы:
    8
    Благодарствую! Тот факт, что председателем общего собрания может быть кто-угодно, а не только член кооператива, это катастрофа.
     
  18. Дарья Панасик

    Дарья Панасик Новичок

    Регистрация:
    15 окт 2018
    Сообщения:
    2
    Симпатии:
    0
    Баллы:
    1
    Добрый день. Может кто-либо поможет мне по следующему вопросу. Мы члены кооператива. В подвале в прошлом году началась течь, председатель без выявления причины течи решил что это течет из нашей квартиры т.к мы живем на 1-ом этаже и это все проходит под нами. Он требует что бы мы сняли полы и стяжку и устранили то что возможно даже не у нас. Как реагировать и что делать в данной ситуации?
     
  19. МС Натали

    МС Натали Новичок

    Регистрация:
    16 окт 2018
    Сообщения:
    1
    Симпатии:
    0
    Баллы:
    1
    Добрый вечер! Вопрос важный и запутанный. По порядку. Дом был сдан на балланс города летом 2017 года. Больше половины собственников состояло в долевом строительстве, остальные - просто купили квартиру. (всего 48кв) Мы отказались от ТС по причине погашения кредитов у некоторых жильцов по прошлогоднему июльскому указу. На данный момент наш застройщик собрал жильцов и объявил о намерении передать дом, парковку и прилегающую территорию государству. У дольщиков в договоре прописано - все атрибуты квартиры, облагороженная придомовая территория, парковочные места. Мы выразили желание создать ТС, чтобы это все было в нашем "ведомстве", тк на данный момент может сложиться ситуация потери личной парковки,которую грубо говоря по договору дольщики и проплатили. Застройщик с превеликим удовольствием согласился на это....и! Оказалось, что застройщик не зарегистрировал ни территорию, ни парковку. Только дом. К тому же, он залез на территорию,которая уже не входит в его долгосрочное пользование и там же поставлен шлагбаум(непосредственный подъезд к дому и парковке). В устной форме мы договорились, что Застройщик все регистрирует,после этого мы сразу создаем товарищество и осуществляем передачу. Сегодня он лично встречает одного жильца и сообщает,что ничего он делать не будет и у нас якобы неделя осталась. Иначе они все передают исполкому. С его слов, они будут осуществлять передачу второго здания,которое находиться рядом, и реконструкцией которой они заниматься не будут (это реконструируемый дом),и одновременно отдадут и все наше. Якобы исполком "закроет на все глаза". Документы оформлены неверно, либо их нет - касаемо территории. Вопрос 1- может ли застройщик без согласия жильцов произвести передачу? Вопрос 2 - если передача произойдет, каким образом мы сможем закрепить непосредственно парковочное место за домом? Вопрос 3 - если передачу он осуществить невправе, как нам действовать,куда идти и где добиваться правды? складывается вполне четкое впечатление,что застройщик прибегнул к взяткам. Вопрос 4 - в одном подъезде была год назад снята батарея, застройщик говорит,что перегорела (электро). Гарантия на дом 5 лет. Обязан ли он ее заменить и в какие сроки? спасибо за вашу работу!
     
  20. Project Manager

    Project Manager Администратор

    Регистрация:
    4 фев 2014
    Сообщения:
    205
    Медиа:
    37
    Симпатии:
    68
    Баллы:
    28
    Род занятий:
    Управление недвижимостью
    Добрый день, Дарья Панасик!
    1) Попросите председателя показать акт осмотра (обследования) по факту залития в котором зафиксирован факт течи и предполагаемые причины.
    2) Письменное предписание, что конкретно вам нужно устранить (сделать).
    3) Информируйте председателя письменно, что считаете, что залитие происходит не по вашей вине и в данном случае будете требовать проведения восстановительных работ за счет средств кооператива.
    4) Проводите необходимые работы. Если причина залития подвала не по вашей вине, приглашаете председателя составить дефектный акт на ремонтно-строительные работы с указанием объема работ и качества поврежденных материалов отделки.
    5) На основании дефектного акта требуете составление сметы с учетом качества поврежденных материалов отделки.
    6) Если же окажется, что залитие подвала происходило по вашей вине, то пункты 4 и 5 могут быть обращены к вам, как к виновной стороне.
    С наилучшими,
    PM
     

Поделиться этой страницей