Задаём вопросы экспертам

1. Обслуживает дом ЖЭС
2.Председатель дал ключи от подвала и сказал: решайте сами. После того, как я попыталась решить вопрос через исполком (обращения в ЖЭС на протяжении 2 лет результата не дали), председатель сказал, что из-за меня у него теперь проблемы, на ковер вызывают.
3. Сегодня пришел к нам начальник ЖЭСа с инженером, составили акт о самовольной перепланировке (я его подписала). Сообщили, что виновники потопа мы (но никакого документа не предоставили, только на словах). Но при этом отчитались, что течь устранили, трубу починили, подвал убрали. Попросили спуститься и посмотреть все ли устраивает. Поинтересовались, нужен ли письменный ответ на нашу жалобу. Самоволку приказано демонтировать, ну и уплатить штраф придется.
У меня теперь вопрос: если виновники мы, то как это определяется и где будет прописано? Можно ли требовать проведения обследования какой-то независимой комиссией? И еще: обязаны ли мы демонтировать установленную нами трубу или можно ее узаконить?
Благодарю за ответ.

 

1. Если обслуживает ЖЭС, то управление общим имуществом осуществляет Ваш (ТС ил ЖСПК, не знаю, что у Вас). Выявлять проблемы с обслуживанием и решать их - это прямая его задача, а председатель является законным представителем, на которого возлагаются эти функции непосредственно.
2. Если я правильно понял, вопрос с канализацией устранили. Если нет, требуйте до конца решить этот вопрос. Если проблема не устраняется простым ремонтом, идем через проектное решение (экспертизу до этого) и т.д.
3. С самовольным внесением изменений в проектное решение канализации. Ситуация может развиваться следующими путями. 1. Вы напрягаете всех по устранению всех неприятностей, Вас напрягают по самовольному переоборудованию (вплоть до привлечения к административной ответственности). 2. Вы напрягаете всех по устранению всех неприятностей, Вас не трогают и Вы ничего не делаете. 3. Вы напрягаете всех по устранению всех неприятностей, параллельно решаете вопрос о согласовании произведенного переоборудования (т.к. любая последующая проблема вернет Вас к тому, что снова скажут про самовольное переоборудование).

 

Здравствуйте. Скажите пожалуйста как быть в данной ситуации. У нас ЖСПК и жэс у нас обслуживающая организация, от которой мы хотим отказаться. Но у нас появились умники, которые хотят написать заявление на выход из ЖСПК. Как быть с такими собственниками? Как с ними производить расчеты по оплате расходов ЖСПК ( штат, текущие расходы, земельный налог). Данная категория граждан считают, что кроме платежа по жировке они ничего не должны оплачивать. И после отказа от жэса что с ними делать? Заранее спасибо.

 

Да, это определенная проблема, которая заложена в законодательстве. Однако выход из состава ЖСПК не освобождает от несения расходов.
Смотрим Жилищный кодекс:
Статья 166. Обязанности участника совместного домовладения по несению расходов по эксплуатации общего имущества

1. Участник совместного домовладения обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество, если иное не установлено законодательством.
Взыскание задолженности по расходам, предусмотренным частью первой настоящего пункта, производится на основании исполнительных надписей нотариусов, а при наличии спора - в судебном порядке.
2. Неиспользование участником совместного домовладения принадлежащих ему объектов недвижимого имущества либо отказ от владения и пользования общим имуществом не являются основаниями для освобождения его полностью или частично от участия в расходах по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества.
Статья 201. Права и обязанности собственника объектов недвижимого имущества, не являющегося членом организации застройщиков, и членов, бывших членов семьи гражданина - собственника объектов недвижимого имущества, не являющегося членом организации застройщиков
2. Собственник объектов недвижимого имущества, не являющийся членом организации застройщиков, обязан:
соблюдать требования жилищного законодательства, правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений.
выполнять решения общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков, а также решения иных органов управления и контроля организации застройщиков, не противоречащие законодательству, по вопросам, касающимся управления общим имуществом;
заключить договоры с исполнителем на техническое обслуживание объектов недвижимого имущества, а также со специализированными организациями на предоставление отдельных видов жилищно-коммунальных услуг;
нести расходы по содержанию и эксплуатации объектов недвижимого имущества;
нести расходы по оплате труда работников организации застройщиков, если она является организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, а также своевременно осуществлять иные платежи, предусмотренные законодательством;
проводить за свой счет ремонт занимаемых им объектов недвижимого имущества;
исполнять иные обязанности, предусмотренные законодательством.

Поэтому выход из состава ЖСПК не позволит им избежать выплат (т.к. содержать свою собственность - это обязанность).

 

На общем собрании товарищества собственников (далее ТС) было принято решение что один из собственников, за вознаграждение, будет выполнять функции председателя ТС. В функции председателя входят:

– текущее руководство деятельностью ТС в пределах, определенных уставом и трудовым контрактом (путем издания распоряжений, подписания платежных документов, выдачи справок и т.п.));

– организация и проведение заседаний правления;

– организация исполнения решений общего собрания и правления;

– заключение в пределах своей компетенции договоров и соглашений от имени ТС;

– принятие и увольнение работников ТС, утверждение должностных инструкций, штатного расписания.

Избранный председатель ТС не хочет заключать трудовой договор ссылаясь на то что это гражданско-правовые отношения и в данном случае достаточно Протокола общего собрания.

Просим дать ответы на следующие вопросы:

- Какие отношения возникают у председателя с ТС (трудовые, гражданско-правовые…)

- Какой вид договора необходимо заключать ТС с председателем, который является одним из собственников.

- Является ли Протокол общего собрания одним из видов договоров для председателя, который является одним из собственников.

 

1. Ситуация двоякая: если председатель правления - член ТС - можно рассмотреть выплату вознаграждения (без заключения каких-либо договоров, протокольное решение общего собрания членов ТС) или трудовой договор, если председатель правления - не член ТС - только трудовой договор.
2. Протокол общего собрания - это не договор, а документ, которым оформляется коллегиальное решение членов ТС.

 

Евгений, здравствуйте! Какой документ определяет создание консультативных советов при местных распорядительных и исполнительных органах управления. (На конференции информация прозвучала)

 

ДИРЕКТИВА ПРЕЗИДЕНТА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
31 декабря 2010 г. N 4

О РАЗВИТИИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ИНИЦИАТИВЫ И СТИМУЛИРОВАНИИ ДЕЛОВОЙ АКТИВНОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ
9.4. ввести в практику работы республиканских органов государственного управления и иных государственных организаций, подчиненных Правительству Республики Беларусь, облисполкомов и Минского горисполкома обязательное общественное обсуждение проектов актов законодательства, которые могут оказать существенное влияние на условия осуществления предпринимательской деятельности, в том числе посредством создания при этих государственных органах (организациях) общественно-консультативных и (или) экспертных советов с участием представителей субъектов предпринимательской деятельности, их объединений (союзов, ассоциаций), а также размещения указанных проектов на официальных сайтах государственных органов, других организаций в глобальной компьютерной сети Интернет и (или) средствах массовой информации.

 

Спасибо

 

Только сейчас смог ответить вам ) Дом многоквартирный (больше сотни квартир, 5 этажей), а бухгалтер (как и ожидалось) отказалась печатать извещения как положено и продолжает раскидывать старые. Буду обращаться к председателю.

 

Добрый день! Помогите, пожалуйста, разобраться.
Товарищество собственников жилого дома (с января 2014 года). Всего 159 квартир. Из них 13 - жилые помещения социального пользования государственного жилищного фонда- заселены в прошлом году, 7 квартир с момента сдачи дома не заселены - итого 20.
Т.е. собственником 20 квартир является государство в лице....(???) В 2015 году на общем собрании за эти квартиры (метры), которые в то время были не заселены, голосовало ЖРЭО. Процент то немаленький, особенно если проводить общее собрание путем письменного опроса и собирать кворум 2/3. Членские взносы, конечно же, ЖРЭО не платило и не собирается. По сути... наниматели и их семьи живут в нашем доме, пользуются, в том числе и нашей собственностью, но участия в финансировании общих расходов не принимают.
Поделитесь, пожалуйста, опытом или компетентным мнением каким образом товарищество собственников может взаимодействовать с нанимателями социальных квартир. Может какая-нибудь гос. организация (например, тоже ЖРЭО) дать нанимателям доверенность на представление интересов собственника в ТС..??? Или еще какие-нибудь варианты...
Спасибо!

 

Во-первых, у каждой квартиры есть собственник. Да - общая фраза (государство - собственник). Однако государство непосредственно не осуществляет свое право собственности, поэтому есть организация, осуществляющая эту функцию. Как правило, данное право называется оперативным управлением (аналог права собственности с изъятием). Данное право, как и право собственности, подлежит государственной регистрации в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Соответственно лицо, которое указано в регистрационных документах, должно участвовать в собраниях и нести соответствующие обязанности по оплате расходов по эксплуатации общего имущества, взносов. Указанные лица участвуют самостоятельно или через уполномоченное лицо (по доверенности, могут быть уполномочены и наниматели квартир). Вопрос всегда к председателю правления: а почему есть собственники, которые платят взносы, и те, которые их не платит? Почему такое есть различие.

 

И у нас похожая ситуация, товарищество собственников, 10 квартир государственных, из них 8 платят членские взносы. А два нанимателя гос жил фонда еще на первых собраниях заявили,что они не собственники и участвовать в финансировании расходов не собираются. Таким образом бухгалтер в жировку членские взносы им не включала.за два года набежало 300рублей новыми.Хочу с исполкома эти деньги стрясти)
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Евгений,спасибо за подсказку.Начну с запроса в БТИ о собственнике квартир

 

Проще поднять договор найма, в котором указан наймодатель. После этого позвонить ему и попросить документы о праве на объект недвижимости. Если никак, тогда в агентство по госрегистрации и земельному кадастру (однако, это платно).

 

Добрый день! У нас ТС, но обслуживает нас ЖЭС. На общем собрании была принята плановая смета расходов на год, на основании которой был рассчитан членский взнос. Однако некоторые жильцы отказываются платить утвержденный членский взнос, т.к. считают, что на их квартиру приходится меньше затрат, чем утверждено сметой, и готовы оплачивать только ту сумму, которая по затратам выходит на их квартиру. Подскажите пожалуйста правомерны ли их действия? А также подскажите на какой документ ссылаться по обязанности уплаты членского взноса, утвержденного на основании сметы. Спасибо

 

Добрый день, Бурундук!

Решение общего собрания, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов организации застройщиков, а также для граждан, проживающих в жилом доме этой организации. Смотрим п.3 статья 187 ЖК. При установлении взносов важно четко прописать:
1) Наименование взноса (членский, целевой, вступительный и т.д.);
2) Размер;
3) С чего платится: с квартиры, с члена, с квадратного метра;
4) Периодичность уплаты: разово, ежемесячно, ежеквартально и т.д.;
5) Сроки уплаты: до 15 числа, до 25 числа и т.д.;
6) Какие санкции за неуплату: пеня 0.35% за день просрочки и т.д..
Взносы в кооперативах регулируются ст. 203 ЖК. В частности, п.2 ст.203 "Взносы членами организации застройщиков вносятся в сроки, установленные ее уставом и решением общего собрания (собрания уполномоченных) ее членов. За несвоевременное внесение взносов члены организации застройщиков уплачивают пеню в размере, установленном общим собранием (собранием уполномоченных) ее членов в соответствии с законодательством".

Как показывает опыт практически в каждом доме есть "профессиональные неплательщики", которые под разными предлогами стараются не платить, ссылаясь на нормативные акты и рассылки жалоб в разные инстанции. Если с такими неплательщиками не бороться, то их количество разрастается, как снежный ком. В учреждении "Эффективное управление зданиями" разработан четкий алгоритм по взысканию задолженности с неплательщиков. Он преподается на однодневном семинаре, который проходит раз в месяц.

 

Спасибо

 

Добрый день!
Подскажите как быть. У нас было создано ЖСПК, сейчас мы хотим провести реорганизацию в ТС. На сколько я понимаю для решения этого вопроса надо единогласное согласие всех членов кооператива. Мы подготовили бюллетени для письменного опроса, но уверена что часть из них будет без ответа. Есть собственники квартир которые не проживают здесь и не интересуются жизнью дома.

 

Добрый день, Криулина17!
К сожалению, Вы абсолютно правы. Согласно п. 1.2. Указа № 538 от 14.10.10 для реорганизации необходимо единогласное согласие всех членов кооператива.
Знаю что в Бобруйске и Бресте несколько кооперативов преобразовались в ТС.

 

Добрый день! У нас ЖСПК, новый председатель. После ввода дома в эксплуатацию предыдущим председателем никакой деятельности не велось. Сейчас начинаем все практически с нуля. У вас на учебе прозвучала фраза что надо вести реестр собственников. Сказали жильцам о том чтоб они предоставили копии свидетельств о регистрации жилья и паспорта (хотя бы последнюю и предпоследнюб страницы). Но некоторые подымают бунт - мол ничего не дам, это не законно. Вопрос вот в чем - на какой нормативный документ можно сослаться?