Задаём вопросы экспертам

В настоящее время действие постановления распространяется на ТС. Для простоты, конечно же, лучше включать и членские взносы. Однако позиция МЖКХ: можно включать только основные и дополнительные услуги. Но мы видим, что данная форма не совсем отвечает нуждам ТС и ЖСПК на самообслуживании.

 

Спасибо большое.

 

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, кто дает официальное толкование Жилищного кодекса РБ? Вроде в самом кодексе МЖКХ не уполномочено. Писать в Палату представителей?
Закон Республики Беларусь от 10.01.2000 г. № 361-З «О нормативных правовых актах РБ» Статья 70. Порядок официального толкования нормативных правовых актов.
В случае обнаружения неясностей и различий в содержании нормативного правового акта, а также противоречий в практике его применения нормотворческий орган (должностное лицо), принявший(издавший) этот акт, или, если иное не предусмотрено Конституцией Республики Беларусь, уполномоченный им орган осуществляют официальное толкование этих норм путем принятия (издания)соответствующего нормативного правового акта.

 

Может кто делал аналогичные запросы и получил ответы по ним?
1. Согласно п. 3 ст. 215 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК) решение общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов товарищества. Однако этот самый порядок ни в ст. 215 ЖК, регулирующий вопросы функционирования общего собрания (собрания уполномоченных), ни во всей главе 32 ЖК, посвященной организации и деятельности товарищества собственников, оказался не расписанным.
Вместе с тем в п. 1 ст. 180 ЖК установлен общий порядок принятия решений общим собранием участников совместного домовладения в т.ч. при управлении общим имуществом товариществом собственников. Так, в соответствии с этой нормой считаются принятыми решения общего собрания:
-об отчуждении общего имущества – с согласия двух третей от общего количества участников совместного домовладения (абзац. 2 п.1 ст.180);
- об увеличении размера общего имущества в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки – с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения (абзац. 3 п.1 ст.180);
- о передаче надстроенного и (или) пристроенного объекта недвижимого имущества во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения либо иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов участников совместного домовладения, – с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения (абзац. 3 п.1 ст.180);
- об уменьшения размера общего имущества в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки – с согласия всех участников совместного домовладения (абзац. 3 п.1 ст.180);
- иные решения общего собрания участников совместного домовладения принимаются с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения (абзац 4 п.1 ст.180).
Также в соответствии с п. 2 ст. 172 ЖК решение по вопросам об отчуждении части общего имущества, передаче части общего имущества во владение и пользование одному или нескольким членам товарищества либо иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов членов Товарищества, принимается с письменного согласия двух третей от общего количества участников совместного домовладения.
Как видно, в п. 1 ст. 180 и п.2 ст. 172 ЖК речь идет о принятии решения путем подсчета количествапроголосовавших участников совместного домовладения, а не числа принадлежащих им голосов. Иными словами, при голосовании на общем собрании применяется принцип «один участник — один голос». Как было указано выше, в главе 32 ЖК в отношении товарищества собственников не содержатся иные, отличные от общих особенные (специальные) положения. Если следовать правилам формальной логики, то в соответствии с п. 1 ст. 180 и п.2 ст. 172 ЖК на общем собрании подсчитывать следует все-таки число поднявших руки участников совместного домовладения, а не количество принадлежащих им голосов, привязанных к размеру доли в праве собственности на общее имущество. Эта норма имеет характер общего правила, обязательного для исполнения участниками совместного домовладения, применяющими один из перечисленных в п. 1 ст. 180 ЖК способов управления общим имуществом (включая, товарищество собственников).
Вместе с тем, в соответствии с п. 5. ст. 177 ЖК решение о выборе способа управления общим имуществом принимается большинством голосов присутствующих на собрании участников совместного домовладения.

ВОПРОС 1: Следует ли на общем собрании членов товарищества собственников при принятии решений, кроме решения о выборе способа управления имуществом, подсчитывать число участников совместного домовладения, поднявших руки, а не количество принадлежащих им голосов, привязанных к размеру доли в праве собственности на общее имущество?

2. Как упоминалось выше в соответствии с абзацем 4 п.1 ст.180 иные решения общего собрания участников совместного домовладения, т.е. не относящиеся к исключительной компетенции общего собрания, принимаются с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения.Т.е. от всех членов товарищества, а не от количества присутствующих на собрании. На практике в таких условиях принятие решений может быть достаточно затруднительным.
Принятие решений путем подсчета рук (или голосов) совершенно неработоспособным оказывается при проведении повторного общего собрания членов товарищества. В соответствии с ч. 1 п. 9 ст. 215 ЖК повторное общее собрание созывается в случае отсутствия кворума на общем собрании, проводимом как в очередном, так и во внеочередном порядке. Такое собрание считается правомочным, если на нем присутствуют члены товарищества, обладающие не менее чем одной четвертью голосов от их общего количества.
Как было указано выше, в соответствии с п. 1 ст. 180 ЖК общему собранию для принятия решений, относящихся к исключительной компетенции общего собрания, требуется согласие определенного количества от общей численности членов товарищества, а для «иных» решений требуется как минимум согласие простого большинства от общего количества участников совместного домовладения. Для принятия «иных» решений на практике крайне маловероятна ситуация, когда количество участников повторного общего собрания, обладающих минимально необходимым для кворума голосов (одной четвертью от общего числа голосов членов товарищества), составит более 50% списочного состава членов товарищества. И уж совсем абсурдно рассуждать о том, что 25% голосов, достаточных для кворума, может хватить для принятия решений, требующих как минимум 50% голосов от их общего числа. Получается, что проведение повторного общего собрания вообще теряет всяческий практический смысл для членов товарищества собственников.
Для дееспособности повторного общего собрания и принятия решения по всем вопросам, которые входят в исключительную компетенцию высшего органа управления, за исключением вопросов об управлении и отчуждении общего имущества, необходимо количество проголосовавших (или процент поданных ими голосов) подсчитывать исходя из числа членов товарищества, присутствующих на общем собрании (или голосов, которыми обладают присутствующие на собрании члены товарищества), а не из общего количества участников (или голосов) всех членов этой организации.

ВОПРОС 2: Решения правомочного общего собрания членов товарищества собственников, в т.ч. повторного общего собрания, следует принимать:
2.1. с согласия простого большинства от общего количества членов товарищества или
2.2. с согласия простого большинства от количества членов товарищества, присутствующих на собрании?

3. В соответствии с пунктом 2 статьи 215 ЖК общее собрание членов товарищества собственников является правомочным, если на нем присутствуют члены товарищества собственников, обладающие более чем половиной голосов от их общего количества.
Как уже отмечалось выше в п.1 ст.180 ЖК указаны вопросы, относящиеся к исключительной компетенции общего собрания, а также порядок принятия решения по ним, в зависимости от количества участников совместного домовладения, согласившихся с решением.
Так в соответствии с абзацем 4 п.1 ст.180 иные решения общего собрания участников совместного домовладения, т.е. не относящиеся к исключительной компетенции общего собрания, принимаются с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения.Т.е. от всех членов товарищества, а не от присутствующих на собрании. Если исходить из той точки зрения, что на общем собрании членов товарищества голосование осуществляется по принципу «один член товарищества — один голос», то правомочное с точки зрения наличия кворума собрание может оказаться неправомочным для принятия хоть какого-нибудь решения.
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 215 Жилищного кодекса Республики Беларусь уполномоченные избираются на общем собрании, на котором присутствуют более двух третей членов товарищества собственников, из числа членов этого товарищества.
В соответствии с п. 3. ст. 177 ЖК общее собрание участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом считается правомочным, если на нем присутствуют более двух третей участников совместного домовладения, обладающих более чем двумя третями голосов от общего количества голосов всех участников совместного домовладения.
Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что для принятия решений необходимо обеспечить и определенное количество присутствующих на общем собрании.

ВОПРОС 3: Следует ли из вышеизложенного, что общее собрание членов товарищества собственников является правомочным:
- по вопросам об увеличении размера общего имущества в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки, передаче надстроенного и (или) пристроенного объекта недвижимого имущества во владение и пользование одному или нескольким членам товарищества либо иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов членов товарищества, если на нем присутствуют белее половины от общего количества членов товарищества, обладающие более чем половиной голосов от их общего количества;
- по вопросу об уменьшении размера общего имущества в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки, если на нем присутствуют все члены товарищества собственников.
- по вопросам об отчуждении общего имущества, части общего имущества, передаче части общего имущества во владение и пользование одному или нескольким членам товарищества либо иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов членов товарищества, если на нем присутствуют более двух третей от общего количества членов товарищества собственников, обладающие более чем половиной голосов от их общего количества.
- по вопросу избрания уполномоченных, если на нем присутствуют более двух третей членов от общего количества членов товарищества собственников, обладающие более чем половиной голосов от их общего количества:
- по выбору способа управления общим имуществом, если на нем присутствуют более двух третей участников совместного домовладения, обладающих более чем двумя третями голосов от общего количества голосов всех участников совместного домовладения
- по иным вопросам, если на нем присутствуют белее половины от общего количества членов товарищества, обладающие более чем половиной голосов от их общего количества?

4. Согласно абзацу 1 п.1 статьи 215 ЖК «Общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников» при наличии в товариществе собственников более пятидесяти членов высшим органом управления может являться собрание уполномоченных.
В п.4 статьи 215 ЖК перечислены вопросы, относящиеся к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников. Согласно п 5 статьи 215 уставом товарищества собственников к компетенции общего собрания членов товарищества собственников помимо вопросов, указанных в пункте 4 статьи 215, также может быть отнесено решение иных вопросов. В соответствии с п.6 статьи 215 общее собрание членов товарищества собственников имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества собственников.
В статье 215 ЖК, регулирующей вопросы функционирования общего собрания (собрания уполномоченных), не расписано: решение каких вопросов относится к компетенции собрания уполномоченных.
Как уже отмечалось выше главой 32 ЖК «Организация и деятельность товарищества собственников» не предусмотрен специальный порядок принятия решений общим собранием членов товарищества, однако в п.1 ст.180 ЖК указаны вопросы, относящиеся к исключительной компетенции общего собрания, а также порядок принятия решения по ним, в зависимости от количества участников совместного домовладения, согласившихся с решением.

ВОПРОС 4: Следует ли из вышеизложенного, что собрание уполномоченных вправе принимать решения по всем вопросам, относящимся к исключительной компетенции общего собрания в соответствии с п. 4 статьи 215 ЖК (за исключением вопросов, указанных в абзаце 11 пункта 4 статьи 215 ЖК), к компетенции общего собрания в соответствии с уставом, а также к компетенции правления?

5.В статье 215 ЖК, регулирующей вопросы функционирования общего собрания (собрания уполномоченных), порядок принятия решения собранием уполномоченных не прописан.

ВОПРОС 5: Когда считается принятым решение правомочного собрания уполномоченных (согл. п.2 статьи 215 ЖК собрание уполномоченных является правомочным в случае присутствия на нем уполномоченных, обладающих более чем двумя третями голосов от их общего количества, за исключением случаев, предусмотренных п.9 статьи 215):
5.1. если за него подано более половины голосов присутствующих на собрании уполномоченных или
5.2. если за него проголосовало простое большинство от количества присутствующих на собрании уполномоченных?

 

Откликнитесь, пожалуйста, кто делал аудит товарищества? Наше товарищество новое, хотелось бы найти опытного аудитора (именно по специфике товариществ) с приемлемой ценой. Дом 102 кв, упрощенка, штат до 9 человек, реально финансовая деятельность около 8 месяцев - сколько может стоить годовой аудит приблизительно? Кто сталкивался?
Спасибо

 

Нанимали в конце 2013 г. перед тем как я взяла дом, стоило 4 млн. руб., проверялся один год. Выброшенные на ветер деньги. Сам алгоритм проверки использовался как для промышленных предприятий. Вопросы начисления платы за ЖКУ, задолженности за ЖКУ, расходования денежных средств не проверялись. В заключении не было ни одного факта, который бы интересовал непосредственных потребителей данной информации - жильцов. В доме были потрачены все деньги кап. ремонта, дому на тот момент было 7 лет, об этот не было ни слова. Ну, жильцы и отпустили бухгалтера.

 

Добрый день. Помогите пожалуйста разобраться. Застройщик построил 2 дома, сдача домов в январе 2015г. Квартир не распроданных много. Застройщик не хочет собирать общее собрание. Самостоятельно утверждает устав, создает ТС, не спросив дольщиков. На сколько это законно? Имеем ли мы право знать сколько не проданных квартир и имеет ли право застройщик создавать ТС единолично? Может жильцы хотят в ЖЭС? Хотя возможно доля будущих жильцов пока только 15%.
Устав в новом ТС должен быть типовой??? И самый главный вопрос. Дома сдаются БЕЗ помещения ТС. Это законно? ГДе это регламентировано??

 

Вы можете позвонить председателю Александру, ТС в Сухарево (8029-611-49-01). Он нанимал аудит. Остался доволен. Может подскажет координаты аудита.

 

Спасибо.

Жилищный кодекс РБ глава 32 http://etalonline.by/?type=text&regnum=hk1200428#load_text_none_1_
Статья 208. Создание товарищества собственников в строящихся многоквартирных жилых домах, иных капитальных строениях (зданиях, сооружениях), расположенных на придомовой территории
1. Инициирование создания товарищества собственников из числа дольщиков, участвующих в строительстве многоквартирного жилого дома и (или) иных капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на придомовой территории, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества, а также подготовку для регистрации его устава осуществляет застройщик до ввода объектов недвижимости в эксплуатацию.
2. Решение о создании товарищества собственников в строящихся многоквартирных жилых домах и (или) иных капитальных строениях (зданиях, сооружениях), расположенных на придомовой территории, принимается на общем собрании дольщиков, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества.

У нас немного сложнее ситуация была, т.к. товарищество было создано застройщиком в 2012 году, а на момент сдачи дома устав был "устаревшим", т.к. законодательство поменялось, председателя правления не было, правления. А председатель правления включается в приемную комиссию. Мы официально сослались на эту статью и с письмом пошли в администрацию. Просили в письме заставить застройщика инициировать собрание, предоставить сведения для принятия решений, предоставить помещение в администрации и присутствовать представителей администрации на собрании. Можете еще попросить признать самовольные действия застройщика недействительными и пр.
п. 18 ПОСТАНОВЛЕНИЯ СОВЕТА МИНИСТРОВ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ от 6 июня 2011 г. N 716 "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПОРЯДКЕ ПРИЕМКИ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ОБЪЕКТОВ СТРОИТЕЛЬСТВА": При приемке в эксплуатацию многоквартирных жилых домов организаций застройщиков, товариществ собственников в состав приемочной комиссии включаются председатели правлений указанных организаций (с их согласия).
После избрания председателя правления направили письмо застройщику о включении председателя в комиссию(можно копию и в администрацию)

 

Еще такая возможность должна быть обеспечена:
ЖК РБ Статья 216. Правление товарищества собственников, председатель правления товарищества собственников
6. Председатель правления обязан:
осуществлять свои функции в соответствии с требованиями законодательства;
обеспечить в течение шести месяцев после ввода жилого дома и (или) иного капитального строения (здания, сооружения) в эксплуатацию проведение общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников по вопросам определения способа управления общим имуществом и предоставления основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг;
ЖК РБ Статья 171. Выбор и изменение способа управления общим имуществом
1. Участники совместного домовладения:
в построенном (реконструированном, капитально отремонтированном) жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), расположенном на придомовой территории, обязаны не позднее шести месяцев со дня ввода жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на придомовой территории, в эксплуатацию выбрать один из способов управления общим имуществом, предусмотренных абзацами вторым, третьим и пятым пункта 1 статьи 170 настоящего Кодекса;

Но выбирать то особо не из чего т.к.
Статья 170. Способы управления общим имуществом
1. Управление общим имуществом осуществляется одним из следующих способов:
-непосредственно участниками совместного домовладения;
-организацией, управляющей общим имуществом;
-уполномоченным лицом;
-организацией застройщиков или товариществом собственников, в том числе с привлечением организации, управляющей общим имуществом.
Но указ главнее:
Указ Президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 г. № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (в ред. Указов Президента Республики Беларусь от 30.09.2011 N 439, от 13.05.2013 N 219, от 09.10.2013 N 461)
«1.1. управление общим имуществом может осуществляться одним из следующих способов:
-непосредственно участниками совместного домовладения, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более пяти объектов недвижимого имущества;
-товариществом собственников или организацией застройщиков;
-уполномоченным лицом по управлению общим имуществом, назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом в соответствии с законодательством.
Для решения вопросов, связанных с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, товариществами собственников и организациями застройщиков могут привлекаться организации, осуществляющие эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющие жилищно-коммунальные услуги»
Таким образом вы только и можете что выбрать - это товариществом собственников, а далее уже решать с привлечением организации типо ЖЭС или собственными силами.
Почитайте ЖК РБ и порядок инициирования и проведения собраний, принятия решений и пр.
ЖК РБ Ст.177 Порядок проведения общего собрания участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом
«....
5. Решение о выборе способа управления общим имуществом принимается большинством голосов присутствующих на собрании участников совместного домовладения…
6. Решение о выборе способа управления общим имуществом, принятое с соблюдением требований настоящей статьи, является обязательным для всех участников этого совместного домовладения, в том числе для участников совместного домовладения, не принявших участия в голосовании либо голосовавших против.
7. Решение о выборе способа управления общим имуществом оформляется протоколом, который подписывается всеми участниками совместного домовладения, принявшими участие в общем собрании или письменном опросе»

Типового устава для жилого фонда нет, только для нежилого.

Про помещение ТС надо смотреть проектную документацию и смету. Если в смете есть помещение ТС и включалось в цену кв.метра, то это общее имущество и передается товариществу в соотвествии с Указом 263 о долевом строительстве и вашими договорами

 

Всем привет! Эксперты, подскажите, пжл. ТС существует с 2013 года (от застройщика), в БРТИ владельцы зарегистрированы с 2014 года. Нужно ли платить владельцам налог на недвижимость, т.к. налоговая ссылается на регистрацию в БРТИ и не рассматривает наличие ТС? Пжл, киньте какие-либо ссылки, что владельцы недвижимости состоящие в ТС не платят налог на недв..(понятно, что на недв. в единственном экземпляре).

 

P.s. Имеется ввиду блокированный одноквартирный дом. Если есть квартира (в ТС), понятно, налог не платим, если есть дом, понятно - платим, а, если блокированный дом (в ТС), то платим или нет???

 

Ответ уже нашла.
(не надо отвечать)

 

Здравствуйте. Во второй декаде января будет проходить повторное собрание. Будут выбраны новые члены правления, ревизионная комиссия и новый председатель правления. Скажите, пожалуйста, как правильно оформить акт передачи документов. Кем он должен быть составлен, подписан и в какой срок это делается? Какие обязательные документы на дом должны быть, какие финансовые документы обязательны? Это нужно делать сразу после собрания, когда подписан протокол собрания, или есть какое-то время для прохождения данной процедуры? Я проходила курсы у вас в сентябре 2015г, мы совсем немного касались этого вопроса, не очень подробно. Заранее спасибо.

 

C Наступающим! И вам всех благ. Спасибо большое за смс-поздравление. Приятно. Вашей креативной команде успехов и достижения новых целей. Буду ждать ответа в следующем году.

 

Скорее всего - да. Но надо понимать, что Палата Представителей может толковать путем издания нормативного акта, по сути такого же закона.

 

Добрый день! Прошу совета в сложившейся ситуации: дом построен в 2011 году товариществом, передан на обслуживание Жилкомхозу. Исправно плачу по всем статьям жировки. ..
Гарантийный срок на наш дом истёк, как начали выскакивать проблемы: в квартире (9-й этаж, угловая) по всему периметру все углы мокрые, конденсат висит страааааашный, плесень пошла "по кругу". Написала письмо в Жилкомхоз с требованием найти причину этого и устранить. Могу ли я требовать, чтобы коммунальная служба устранила и саму плесень? Если да, то чем мотивировать?
Спасибо...

 

Суть следующая: если имеется проблема, всегда необходимо понять причину проблемы. Если причина в некачественной эксплуатации, то тогда можно вести речь о причинении вреда со стороны эксплуатирующей организации. Если нет, то это некачественное производство работ или нормальный износ. Необходимо начинать с поиска причин.

 

При смене руководителя всегда необходимо делать акт приемки-передачи дел и документов, и проведение инвентаризации. Для этой процедуры обычно создается комиссия. В нее можете включить как работников ТС, так и собственников. Документы должны быть на дом и по деятельности ТС (их много). Делать передачу после решения собственников (в нем Вы определите, когда новый председатель правления будет вступать в должность).

 

Спасибо! Имеется факт, отмеченный при сдаче дома на обслуживание ЖКХ: конденсат и сырость были и тогда, в 2011, о чём сообщалось строительной фирме (изготовителю), с этим ЖКХ и принял нас, но не принудил устранить их этот "дефект" строителей. Кто в этом случае должен отвечать?